2016年房地产估价师制度与政策第六章章节测试题_第5页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P109，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　识

　　2.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P109，原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定："房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　识

　　3.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P110，未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　识

　　4.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P110，因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让。所以A选项不正确。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识5.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P111，房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　6.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P111，根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　7.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P111，房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

　　【该题针对“房地产转让概述”知识

　　8.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

　　【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识9.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。

　　【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识

　　10.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P114，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

　　【该题针对“已购公有住房和经济适用房上市的有关规定”知识

　　11.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P115，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　【该题针对“商品房预售许可”知识12.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P115，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3000万元×25%=750万元。

　　【该题针对“商品房预售的条件”知识13.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识

　　14.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

　　【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识

　　15.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P117，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　【该题针对“商品房销售代理”知识

　　16.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房销售按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以C选项不正确。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　17.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　18.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　19.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　20.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识21.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识22.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识23.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识

　　24.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识25.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识26.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%。

　　【该题针对“商品房买卖合同”知识27.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P120，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。所以C选项不正确。

　　【该题针对“房屋租赁的政策,房屋租赁的政策”知识28.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P122，房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。所以A选项不正确。

　　【该题针对“房屋租赁合同”知识【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P122，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　【该题针对“房屋租赁合同”知识【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P122，承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于人为终止。所以B选项不正确。

　　【该题针对“房屋租赁合同”知识31.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P123，公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

　　【该题针对“房屋租赁合同”知识32.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P123，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　【该题针对“房屋租赁登记备案”知识

　　33.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P124，承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。

　　【该题针对“房屋转租”知识

　　34.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P124，转租合同必须按照有关部门规定办理登记备案手续。所以D选项不正确。

　　【该题针对“房屋转租”知识

　　35.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P124，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　【该题针对“房屋转租”知识

　　36.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P125，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　【该题针对“房地产抵押的概念”知识

　　37.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P125，房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　【该题针对“房地产抵押的概念”知识38.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P125—126，以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。

　　【该题针对“房地产作为抵押物的条件”知识39.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P127，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

　　【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识40.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P127，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识

　　41.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P127，以中外合资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识

　　42.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P127，以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识

　　43.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P130，《物权法》规定抵押权自登记时设立。

　　【该题针对“房地产抵押登记”知识

　　44.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P133，依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿：顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　45.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P133，抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

　　46.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P133，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿。所以A选项不正确。

　　47.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P133，人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%。

　　二、多项选择题

　　1.【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

　　2.【正确答案】：BCD【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

　　3.【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材P109，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　4.【正确答案】：AE【答案解析】：参见教材P110，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　5.【正确答案】：ABD【答案解析】：参见教材P111，房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。

　　6.【正确答案】：ADE【答案解析】：参见教材P111，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。所以BC选项不正确。

　　7.【正确答案】：CD【答案解析】：参见教材P111，根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让。

　　8.【正确答案】：CD【答案解析】：参见教材P113，房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。

　　9.【正确答案】：ABE【答案解析】：参见教材P113～114，以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金。所以CD选项不正确。

　　10.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P114，《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

　　11.【正确答案】：ABDE【答案解析】：

　　正确答案：ABDE

　　答案解析：参见教材P115，商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　12.【正确答案】：AB【答案解析】：参见教材P117，商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

　　13.【正确答案】：DE【答案解析】：参见教材P117，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　14.【正确答案】：AE【答案解析】：参见教材P118，商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　15.【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材P118，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。

　　16.【正确答案】：ACDE【答案解析】：参见教材P118～119，根据商品房买卖合同，合同未作约定的，凡是面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。所以B选项不正确。

　　17.【正确答案】：BD【答案解析】：参见教材P119，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　18.【正确答案】：BE【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　19.【正确答案】：AE【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

　　20.【正确答案】：AB【答案解析】：参见教材P120，按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。

　　21.【正确答案】：BCDE【答案解析】：参见教材P121，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的必备条款。

　　22.【正确答案】：BDE【答案解析】：参见教材P121，未依法取得《房屋所有权证》的;共有房屋未取得共有人同意的，属于不得出租的情形。

　　23.【正确答案】：ABCE【答案解析】：参见教材P122，承租人利用承租的房屋从事非法活动的，属于房屋租赁合同人为终止的情形。

　　24.【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P123，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

　　25.【正确答案】：BCDE【答案解析】：参见教材P124，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。所以A选项不正确。

　　26.【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材P124，房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

　　27.【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P125，抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　28.【正确答案】：BCDE【答案解析】：参见教材P126，权属有争议的房地产不得设定抵押权。

　　29.【正确答案】：ACE【答案解析】：参见教材P133，依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产。

　　三、判断题

　　1.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P108，房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。

　　2.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P108，城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。

　　知识点：

　　3.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P111，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　4.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P111，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

　　5.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P113，以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　6.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P113，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。

　　7.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P114，以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。

　　8.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P115，开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。

　　9.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P115，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　10.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P115，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

　　11.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　12.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P117，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　13.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P117，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　14.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P118，按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　15.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P118，按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　16.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　17.【正确答案】：对【答案解析】：：参见教材P119，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　18.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　19.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P120，租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。

　　20.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P120，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

　　21.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P121，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

　　22.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P122，租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　23.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P122，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　24.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P124，市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

　　25.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P124，商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的。

　　26.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P124，成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的。

　　27.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P126，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

　　28.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P127，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　29.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材P127，订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　30.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P127，抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　31.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P127，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　32.【正确答案】：错【答案解析】：参见教材P127，以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　四、阅读理解

　　1.

　　(1).【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，已知合同约定面积100㎡，产权登记面积=95+(450÷3000)×95=109.25。根据面积误差比公式，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=[(109.25-100)/100]×100%=9.25%。再根据“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。李某实际应支付的房价=3000元×100×103%=30.90万元。

　　(2).【正确答案】：AD【答案解析】：参见教材P124～125，李某可以从房屋转租中获益。李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同也需登记备案。

　　2.

　　(1).【正确答案】：BCD【答案解析】：参见教材P114，以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。A房地产开发公司取得该块土地使用权可以采用拍卖的方式、招标的方式、挂牌的方式，但不得采用划拨的方式。

　　(2).【正确答案】：AD【答案解析】：参见教材P125，A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保。所以BC选项不正确。

　　(3).【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P115，商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，该项目计划总投资5000万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：5000万元×25%=1250万元。

　　(4).【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P115，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。因为是要在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，所以应向W市人民政府房地产管理部门提出申请。

　　(5).【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2008年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，所以应在2008年3月31日之前办理商品房预售合同登记备案手续。

　　(6).【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2008年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，所以办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是A房地产开发公司。

　　【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识【答疑编号10063162】

　　(7).【正确答案】：AB【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因为该商品房在W市城市规划区内，所以应到W市人民政府房地产管理部门和W市人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　(8).【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。因为该商品房在W市城市规划区内，所以A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报W市人民政府规划管理部门批准。

　　(9).【正确答案】：BC【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。因此A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。所以A选项不符合现行政策。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由A房地产开发公司承担违约责任。所以D选项不符合现行政策。

　　(10).【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P119，根据“面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%”，本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为100㎡，产权登记建筑面积为104㎡，因此，该题面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积]×100%=(104-100)/100=4%。

　　(11).【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100㎡。根据"面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人"。王某实际最终应付总房款=2000元×100×103%=206000元。

　　(12).【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116—117，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。所以A选项不正确。

　　(13).【正确答案】：BCD【答案解析】：参见教材P124～125，该转租合同必须再办理房屋转租登记备案手续;该转租合同的终止日期不得超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期;转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之变更。所以BCD选项不正确。