2020年房地产估价师《制度与政策》章节讲义：土地制度概述

第三节　土地制度概述

　　一、土地所有制

　　《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。即国家所有土地的所有权，由国务院代表国家行使。

　　(一)国有土地

　　根据《土地管理法实施条例》，国有土地范围如下：

　　①城市市区的土地;

　　②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

　　③国家依法征收的土地;

　　④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

　　⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

　　⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　现阶段，取得建设用地使用权的途径有：

　　①通过行政划拨方式取得;

　　②通过国家出让方式取得;

　　③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);

　　④通过土地或房地产租赁方式取得。

　　依法取得建设用地使用权(地下/地表/地上空间)后：

　　①建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利;

　　②有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施;

　　③不得改变土地用途。如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准;

　　④新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　依法流转(转让/互换/出资/赠与/抵押)所取得建设用地使用权的：

　　①当事人应当采取书面形式订立相应的合同;

　　②使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限;

　　③建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;

　　④建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　(二)(农民)集体土地

　　根据《宪法》规定，集体土地的范围：

　　①农村和城市郊区的土地(除由法律规定属于国家所有的以外);

　　②宅基地和自留地、自留山;

　　③森林和山岭、草原、荒地、滩涂(法律规定属于集体所有的)。

　　党的十八届三中全会提出加快建立城乡统一建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

　　二、土地管理的基本制度

　　(一)国家实行土地有偿有限期使用制度

　　除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　(二)国家实行土地用途管制制度

　　根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

　　土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

　　(三)国家实行耕地保护制度

　　十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

　　《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护。

　　耕地主要是指种植农作物的土地，包括：新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂等。

　　三、城镇土地使用制度改革

　　在计划经济时代，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。

　　即不支付地价、无限期使用，且不可流转。

　　上述我国城市土地使用制度通过几十年的实践，存在许多弊端：不合理利用、绩效评价偏颇、有违按劳分配、不利于城市建设、产生不正之风。

　　随着改革开放，城市土地使用制度也成为重要一环。从根源打破传统。

　　我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，体现为：

　　①征收土地使用费;

　　②开展土地使用权有偿出让和转让;

　　③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规;

　　④修宪、修法;

　　⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。

　　四、现行城镇土地使用制度的基本框架

　　1.在不改变城市土地国有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。

　　2.土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　3.到期需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。

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