2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第五章第二节

房地产开发项目管理

　　一、确定房地产开发项目的原则

　　(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

　　(一)建设用地使用权的取得方式

　　房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　采用划拨方式取得主要包括以下情形：

　　(1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　(2)经济适用住房建设用地。

　　(3)监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所用地。

　　【2015年真题】国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。参见教材P106。

　　(二)建设条件书面意见的内容

　　土地使用权出让或划拨前，县级以上地方政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

　　(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

　　(2)城市规划设计的条件;

　　(3)基础设施和公共设施的建设要求;

　　(4)基础设施建成后的产权界定;

　　(5)项目征收补偿、安置要求。

　　市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　三、房地产开发项目实行资本金制度

　　(一)项目资本金的概念

　　项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

　　(二)项目资本金的出资方式

　　(1)项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过资产评估机构评估。

　　(2)以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

　　【2016年真题】某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是(　)万元。

　　A.400

　　B.600

　　C.700

　　D.1000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。参见教材P107。

　　(三)房地产开发项目资本金

　　(1)房地产开发项目资本金是指规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

　　(2)保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　【2017年真题】2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.1000　　B.1250

　　C.1500　　D.1750

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。

　　【2012年真题】普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【2011年真题】2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(　)。

　　A.20%　　B.25%

　　C.30%　　D.35%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【例题】2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。

　　四、对不按期开发房地产开发项目的处理原则

　　1.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发。

　　2.出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。

　　3.以下情况不征收土地闲置费或收回：

　　(1)因不可抗拒力造成开工延期，如地震、洪涝等自然灾害。

　　(2)因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

　　(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　　【2016年真题】取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P108。

　　【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

　　A.使用土地

　　B.开发建设单位进行实质性投入的日期

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用证取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。参见教材P108。

　　五、房地产开发项目质量责任制度

　　(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

　　尽管出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，出现问题应由开发商与责任单位协调解决。

　　【2017年真题】购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。

　　【2016年真题】新建商品房的质量问题由(　)承担责任。

　　A.勘察设计单位

　　B.施工企业

　　C.工程监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　【2014年真题】向购房人承担房地产开发项目质量责任的是(　)

　　A.设计单位

　　B.施工单位

　　C.监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　(二)对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　1.房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　2.应当注意以下几个问题：

　　一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。

　　只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

　　二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。

　　三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。

　　四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。选择退房还是换房，权利在消费者。

　　【2016年真题】只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。参见教材P109。

　　【2011年真题】购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。

　　【例题】购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后发现屋面漏水

　　B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

　　C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

　　D.尚未使用即发现下水管道堵塞

　　E.下雨时发现外墙渗水

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。参见教材P109。

　　六、项目手册制度

　　(1)房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　(2)房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

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