2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第四章第三节

招标投标与建设监理

　　一、工程建设的招标投标管理

　　(一)工程建设招标投标的范围

　　下列工程建设项目(包括勘察、设计、施工、监理、设备、材料等的采购)，必须进行招标：

　　(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;

　　(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

　　(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;

　　(4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定

　　【2014年真题】部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。参见教材P85。

　　【例题】下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有(　)。

　　A.国家重点工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用世界银行贷款工程

　　D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　E.私立学校教学楼

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;(4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。参见教材P85。

　　(二)工程建设招标投标的原则

　　(1)公开、公平、公正和诚实信用的原则;

　　(2)不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者规避招标;

　　(3)依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。

　　施工单项合同估算价在200万元以上，或者项目总投资在3000万元以上的，必须进行招标。

　　(三)建设工程招标的管理

　　1.公开招标和邀请招标

　　公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;

　　邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请三个以上的法人或者其他组织投标。

　　公开招标与邀请招标的不同

　　(1)发布招标信息的方式不同。公开招标是以发布公告的方式;邀请招标是以发布投标邀请书的方式。

　　(2)潜在投标人的范围不同。公开招标招标人事先不能知道潜在投标人的数量;邀请招标潜在投标人的数量是预先知道的。

　　(3)公开的程度不同。公开招标的公开程度高于邀请招标的公开程度。

　　【例题】根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于(　)时，招标人才可以不重新招标。

　　A.1个

　　B.2个

　　C.3个

　　D.4个

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。参见教材P86。

　　2.工程建设项目招标代理机构

　　需要依法取得国务院住房城乡建设主管部门或者省级人民政府住房城乡建设主管部门资格认定，可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。

　　资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级可以承担各类工程建设的招标代理业务，乙级只能承担工程总投资1亿元以下的业务，暂定级只能承担工程总投资6000万元以下的业务。

　　【2014年真题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为(　)。

　　A.甲级

　　B.乙级及以上

　　C.丙级及以上

　　D.暂定级及以上

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。参见教材P86。

　　3.建设工程的招标文件

　　(1)招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等以及拟签订合同的主要条款。

　　(2)招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。

　　(3)招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。

　　(4)招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。

　　(四)建设工程投标的管理

　　(1)投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

　　(2)两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。

　　联合体各方应当签订共同投标协议。联合体中标的，应当共同与招标人签订合同，并承担连带责任。招标人不得强制投标人组成联合体共同投标。

　　(3)投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　(4)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。

　　(5)投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　【例题】不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。参见教材P87。

　　(五)开标、评标和中标的管理

　　(1)开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止期限后的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标文件的主要内容。

　　(2)评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

　　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底。

　　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

　　中标人的投标应当符合下列条件之一：

　　能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;

　　能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。

　　(3)中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

　　中标人按合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

　　【例题】开标由(　)主持，邀请所有投标人参加。

　　A.公证部门

　　B.政府部门

　　C.投标人

　　D.招标人

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。参见教材P87。

　　可以不进行招标的项目

　　(1)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的;

　　(2)属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的;

　　(3)施工主要技术采用特定的专利或者专用技术的;

　　(4)施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的;

　　(5)在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的;

　　(6)法律、行政法规规定的其他情形。

　　二、建设监理制度

　　(一)建设监理制度简介

　　是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段，直至建设后期的运转保修的管理与监督。

　　业主可以委托一个单位，也可同时委托几个单位监理;监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理。

　　我国目前主要是项目实施阶段的监理。

　　(二)建设监理委托合同的形式与内容

　　第一种形式是正式合同;

　　第二种形式是信件式合同(简式);

　　第三种是由委托方发出的执行任务委托通知单;

　　第四种形式就是标准委托合同，是国际咨询工程师联合会(FIDIC)颁布的《业主、咨询工程师标准服务协议书》。

　　(三)工程建设监理的主要工作任务和内容

　　监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

　　“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、质量控制和投资控制;

　　“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理;

　　“一协调”是指全面的组织协调。

　　工程进度控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。

　　工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制，使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资。

　　【例题】注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。参见教材P90。

　　【2017年真题】工程建设监理基本工作中的“三控”包括(　)控制。

　　A.工程进度

　　B.工程合同

　　C.工程质量

　　D.工程投资

　　E.工程总量

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见教材P89。

　　(四)建设工程的监理

　　1.建设工程监理范围

　　下列建设工程必须实行监理：

　　(1)国家重点建设工程;

　　(2)大、中型公用事业工程;

　　(3)成片开发建设的住宅小区工程;

　　(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;

　　(5)国家规定必须实行监理的其他工程。

　　【2017年真题】凡是建设工程，都必须实行监理。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。

　　【例题】下列建设工程必须实行监理的是(　)。

　　A.三峡水利工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用亚洲开发银行贷款工程

　　D.利用外国政府援助资金的工程

　　E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。

　　2.建设工程监理单位的质量责任和义务

　　(1)应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。

　　禁止超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止允许其他单位或个人以本单位的名义承担工程监理业务。(借名)

　　监理单位不得转让工程监理业务。(转包)

　　(2)监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。

　　(3)监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理。

　　(4)应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　(5)监理工程师应当按照要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　(五)建设监理程序与管理

　　监理单位应参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见。

　　监理企业的资质分为甲、乙、丙三级。

　　外资独资的建设项目，应聘请中国监理单位，进行合作监理。中外合资的建设项目，不应委托外国监理单位承担监理。

　　(六)注册监理工程师制度

　　每人最多可以申请两个专业注册。可以从事工程监理、工程经济与技术咨询、工程招标与采购咨询、工程项目管理服务以及其他业务。

　　监理文件由注册监理工程师按照规定签字盖章后方可生效。修改经签字盖章的文件，应当由该注册监理工程师进行;因特殊情况，该注册监理工程师不能进行修改的，应当由其他注册监理工程师修改，并签字、加盖执业印章。

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