2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第四章第一节

城乡规划管理

　　一、城乡规划概述

　　(一)城乡规划的原则

　　制定和实施城乡规划必须遵循五个基本原则：城乡统筹原则、合理布局原则、节约土地原则、集约发展原则、先规划后建设原则。

　　(二)城乡规划的内容

　　(1)城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

　　(2)规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

　　(3)城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。

　　(4)乡规划、村庄规划的内容应当包括规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。

　　(5)乡规划还应包括本行政区域内的村庄发展布局。

　　【例题】一般而言，城市总体规划的期限为20年。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。参见教材P68。

　　二、城乡规划的编制与审批

　　(一)城乡规划的组织编制主体和审批主体

　　1.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

　　省域城镇体系规划由省或自治区人民政府组织编制，报国务院审批。

　　2.(1)省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

　　(2)其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

　　(3)县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

　　(4)其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

　　(5)乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。

　　3.(1)城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　(2)县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　(3)镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。

　　4.城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。其他地区的修建性详细规划的编制主体是建设单位。

　　各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

　　【2013年真题】城市控制性详细规划由(　)批准。

　　A.本级人民政府

　　B.上一级人民政府

　　C.国务院城乡规划主管部门

　　D.本级人民代表大会常务委员会

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的编制与审批。《城乡规划法》规定，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。参见教材P70。

　　(二)城乡规划编制的依据

　　(1)城市的总体规划必须以所在省、自治区的省域城镇体系规划为依据;城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据;修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。

　　(2)市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。

　　(3)单独编制的各项专业规划应当以城市总体规划为依据。

　　(4)以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效。

　　(5)因超过规划期限或因现实情况已经发生了变化的上一层次规划，且必须做调整的，依法调整后，方可指导下一层次规划的编制和审批。

　　(6)上级人民政府对下级人民政府制定城乡规划有责任提出指导性意见。

　　【例题】修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。参见教材P70。

　　(三)城乡规划的审批程序

　　1.省域城镇体系规划和城市总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　镇总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　2.城乡规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。

　　村庄规划在报送审批前，应当经过村民会议或者村民代表会议讨论同意。

　　3.城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。

　　4.(1)省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应组织专家和有关部门进行审查。

　　(2)城乡规划审批机关在对上报的城乡规划组织审查同意后，予以书面批复。经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据。

　　(3)城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是法律、行政法规规定不得公开的内容除外。

　　(四)城乡规划的修改

　　1.有下列情况之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改规划：

　　(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;

　　(2)行政区划调整确需修改规划的;

　　(3)因国务院批准重大建设过程确需修改规划的;

　　(4)经评估确需修改规划的;

　　(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

　　2.修改程序

　　(1)修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告;

　　修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

　　(2)修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。

　　控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

　　【例题】《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的(　)的，应当先修改总体规划。

　　A.规范性内容

　　B.全部内容

　　C.部分内容

　　D.强制性内容

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的编制与审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。参见教材P72。

　　三、城乡规划的实施与监督

　　1.总体要求

　　(1)在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。

　　(2)城市、县、镇政府应根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，近期建设规划的规划期限为五年。

　　(3)在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。

　　(4)临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。

　　(5)临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

　　2.城市规划的实施管理

　　(1)城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

　　(2)报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

　　(3)批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

　　【例题】城市规划报建审批管理包括(　)。

　　A.建设项目选址管理

　　B.土地利用规划管理

　　C.建设用地规划管理

　　D.建设工程规划管理

　　E.对违章建设的查处

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。参见教材P73。

　　(一)建设项目选址意见书

　　1.以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

　　2.其他的建设项目不需要申请选址意见书。

　　【2012年真题】所有建设项目都需要申请核发选址意见书。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P73。

　　【例题】按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发(　)。

　　A.规划许可证

　　B.设计条件通知书

　　C.选址意见书

　　D.建设工程许可证

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P73。

　　(二)建设用地规划许可证

　　1.在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，主管部门依据控制性详细规划核定，核发建设用地规划许可证。

　　建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。

　　2.(1)以出让方式提供国有土地使用权的，出让前，规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。

　　(2)未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入出让合同的，该出让合同无效。

　　(3)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订出让合同后，建设单位应向规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　小结：

　　划拨方式：先申请建设用地规划许可证，再申请用地;(先规划部门再国土部门)

　　出让方式：先签出让合同，建设用地规划许可证。(先国土部门再规划部门)

　　【例题】出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据(　)提出。

　　A.城镇体系规划

　　B.土地利用总体规划

　　C.修建性详细规划

　　D.控制性详细规划

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。参见教材P73。

　　【2012年真题】未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。参见教材P73。

　　【2014年真题】以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P73。

　　(三)建设工程规划许可证

　　1.在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

　　对符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。

　　2.建设工程规划许可管理的主要内容包括：

　　(1)建筑管理：性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等;

　　(2)道路管理：走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等;

　　(3)管线管理：性质、断面、走向、坐标、标高、架埋方式、架设高度、埋置深度、管线相互间的水平距离与垂直距离及交叉点处理等;

　　(4)审定设计方案，确认其符合规划设计要点的要求后，建设单位就可以进行建设工程的施工图设计;

　　(5)核发建设工程规划许可证。在核发前，应对建设工程施工图进行审查。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

　　(6)放线、验线制度。

　　(7)建设工程的竣工验收。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

　　(8)竣工资料的报送。建设单位应当在竣工验收后六个月内向规划主管部门报送有关竣工验收资料。

　　【2016年真题】建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见教材P74。

　　(四)城乡规划实施的监督检查

　　1.县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。

　　2.地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。

　　四、城乡规划控制线

　　1.城乡规划控制线是指城乡规划中确定具有特定用途，需要保护和控制范围的界线，分为红线、紫线、绿线、蓝线、黄线等。

　　2.规划控制线是城乡规划的组成部分，依法确定的规划控制线，未经法定程序不得修改。

　　3.为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：

　　《城市绿线管理办法》(自2002年11月1日起施行)

　　《城市紫线管理办法》(自2004年2月1日起施行)

　　《城市蓝线管理办法》(自2006年3月1日起施行)

　　《城市黄线管理办法》(自2006年3月1日起施行)

　　【2016年真题】为加强规划控制线的管理，原建设部先后就(　)出台了部门规章。

　　A.规划红线

　　B.城市绿线

　　C.城市紫线

　　D.城市蓝线

　　E.城市黄线

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》(自2002年11月1日起施行)、《城市紫线管理办法》(自2004年2月1日起施行)、《城市蓝线管理办法》(自2006年3月1日起施行)和《城市黄线管理办法》(自2006年3月1日起施行)。参见教材P77。

　　(一)规划红线管理

　　1.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。

　　2.对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。

　　(1)用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

　　(2)道路红线一般是指道路用地的边界线。

　　(3)建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。

　　3.建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后。

　　4.用地红线内开发建设建筑小区时，还需要退红线2m左右，小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。

　　【例题】规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。参见教材P77。

　　【例题】对“红线”的管理，体现在对(　)等的规划管理。

　　A.容积率

　　B.建设密度

　　C.建设高度

　　D.建筑颜色

　　E.建筑风格

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。参见教材P77。

　　(二)城市紫钱、绿线、蓝线和黄线划定

　　1.紫线划定

　　(1)概念：城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

　　(2)划定：国家历史文化名城的城市紫线由城市人民政府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。

　　编制历史文化名城和历史文化街区保护规划，应当包括征求公众意见的程序。

　　2.绿线划定

　　(1)城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

　　(2)在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市绿线。

　　3.蓝线划定

　　(1)城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

　　(2)编制各类城市规划，应当划定城市蓝线，且城市蓝线应当与城市规划一并报批。

　　4.黄线划定

　　(1)城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。

　　(2)城市基础设施包括：城市公共交通设施、供水设施、环境卫生设施、供燃气设施、供热设施、消防设施、通信设施等。

　　【2017年真题】在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为(　)。

　　A.蓝色

　　B.黄色

　　C.红色

　　D.紫色

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。参见教材P78。

　　【2016年真题】城市规划中，城市绿地范围的控制线是(　)。

　　A.红线

　　B.黄线

　　C.绿线

　　D.紫线

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。参见教材P78。

　　【2012年真题】城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是(　)。

　　A.紫线

　　B.绿线

　　C.蓝线

　　D.黄线

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。

　　(三)城市紫钱、绿线、蓝线和黄线管理

　　1.紫线管理

　　在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县城乡规划行政主管部门进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。

　　2.绿线管理

　　城市绿线内的用地，不得改作他用。

　　因建设或者其他特殊情况需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

　　3.蓝线管理

　　在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。

　　4.黄线管理

　　在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。

　　因建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。

　　(四)城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督

　　各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。

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