2019房地产估价师教材制度与政策第九章考点（二）

　　9.物业服务收费的计费方式

　　10.物业服务收费的费用构成

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥ 办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。

　　11.重要规定

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不

　　得计入物业服务支出或成本中。

　　12.物业服务费用的管理规定

　　13.物业服务定价成本监审的定义新物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。物业服务定价成本监审，最

　　是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

　　14. 物业服务定价成本监审应当遵守的原则

　　(1)合法性原则(2)相关性原则(3)对应性原则(4)合理性原则

　　15.物业服务定价成本的构成

　　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

　　16.不得从住宅专项维修资金中列支的项目(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新

　　和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设

　　备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　17.专项维修资金的使用

　　■ 可用于购买国债

　　■ 应经业主大会同意

　　■ 未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人

　　数三分之二以上业主同意

　　公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，需经同级财政部门同意。

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