2019房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第五章第三节房地产面积测算

　　第三节房地产面积测算

　　一、房地产面积测算的概念

　　二、土地面积量算的概念

　　三、土地面积量算的基本方法

　　一、房地产面积测算的概念

　　房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。

　　其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算 。

　　用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积和其他用途的土地面积。

　　房地产面积测算时，不计入用地面积的有：无明确使用的权属冷巷、巷道或间隙地;市政管辖的道路、街道等公共用地;公共使用的河涌、水沟、排水沟;已征用、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要用作市政建设的用地;其他按规定不计入用地面积的面积。

　　二、土地面积量算的概念

　　土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料。土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。

　　面积量算按照“从整体到局部，逐级控制和检核”的原则进行 ，以防止错误，提高精度。

　　三、土地面积量算的基本方法

　　(一)坐标解析法

　　根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积：

　　其中 S——面积，单位：m2;

　　Xi、Yi——第i个界址点的纵、横坐标，单位：m;

　　n——界址点个数;

　　i——界址点序号，按顺时针方向排序。

　　(二)实地量距法

　　对于规则图形，如矩形、三角形等，可根据实地丈量的边长直接计算面积;而对不规则图形，可将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

　　面积误差按《房产测量规范》中的第3.2.6条规定计算。

　　(三)图解法

　　图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法 。

　　图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规定。