注册房地产估价师《制度与政策》第三章第三节

　　第三节　国有土地上房屋征收评估

　　1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容

　　■ 被征收房屋的价值

　　■ 用于产权调换房屋的价值

　　■ 被征收房屋类似房地产的市场价格

　　■ 其它

　　◇ 评估机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿

　　◇ 房屋征收部门可以委托对房屋价值进行预评估

　　2.房屋征收评估机构选定及委托

　　■ 资质规定

　　◇ 除三级资质外，其他资质的估价机构都可以从事房屋征收评估

　　■ 选定估价机构的方法

　　◇ 先由被征收人在规定的时间内协商选定

　　◇ 无法确定的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机等方式确定

　　■ 签订评估委托书

　　◇ 由房屋征收部门与估价机构签订房屋征收评估委托合同，并出具委托书

　　■ 规定

　　◇ 房屋征收评估报告必须由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章

　　3.房屋征收评估原则及要求

　　3.1 房屋征收评估原则(六字原则)

　　■ 独立

　　◇ 估价机构与人员与征收当事人无利害关系

　　◇ 在评估活动中不受任何单位和个人的影响

　　■ 客观

　　◇ 估价机构和人员在评估中不带自己的情感、好恶和偏见，实事求是地评估

　　■ 公正

　　◇ 在评估活动中不偏袒房屋征收当事人任何一方

　　3.2 房屋征收评估基本事项

　　■ 评估时点

　　◇ 为房屋征收决定公告之日

　　◇ 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致

　　■ 评估对象界定

　　◇ 一是在委托书或合同中明确评估对象范围

　　◇ 二是提供征地范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果

　　■ 评估价值的内涵

　　◇ 被证收房屋的价值包含用范围内土地使用权的价值

　　◇ 不包含被征收房屋室内装饰装修的价值

　　◇ 是在评估时点双方自愿交易的金额，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素

　　【重点难点】对被征收房屋性质、用途、建筑面积等的认定规则

　　■ 一般规定

　　◇ 一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准

　　■ 两者不一致的

　　◇ 一般以房屋登记簿为准，除非有证据证明房屋登记簿确有错误

　　■ 对于未登记的建筑

　　◇ 按市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

　　【典型例题】

　　◆ 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地房屋征收估价的估价时点一般为(　)

　　A 房地产估价师实地查勘

　　B 房屋征收决定公告之日

　　C 拆迁公司现场动员搬迁

　　D 房屋拆迁许可证颁发

　　[答疑编号501252030201]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房屋拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日，是旧条例的规定。参见教材P48

　　【2006年真题】

　　◆ 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额(　)

　　[答疑编号501252030202]

　　『正确答案』√

　　『答案解析』对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。参见教材P48