2017年房地产估价师《基本制度与政策》培训讲义：房地产业概况

　　房地产业概况

　　一、房地产业的基本概念(★★★)P157

　　1、房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。

　　包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理、其他房地产活动。

　　2、产业划分：属于第三产业。

　　3、房地产业和建筑业的区别与联系：

　　(1)区别：建筑业——物质生产部门，属于第二产业;

　　房地产——兼有生产(开发)、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。

　　(2)联系：◆ 业务对象都是房地产;

　　◆ 开发活动中是合作关系：

　　房地产业是甲方; 建筑业是乙方

　　房地产业是策划者、组织者、发包单位; 建筑业是承包单位。

　　[例题1] 判断

　　房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。（  × ）

　　更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。

　　4、我国现代房地产业：

　　50年代——70年代， 房地产市场基本消失。

　　70年代末——80年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业逐步发展起来。

　　二、房地产业的作用(★★)P157-158

　　七个方面的作用：

　　1、国民经济发展的支柱

　　2、带动相关产业发展(建筑、建材、化工、轻工、电器等)

　　3、改善人民居住

　　4、改变城市面貌(旧城改造、基础设施建设)

　　5、优化产业结构，吸引外资

　　6、扩大就业(房地产经纪、物业管理需要大量从业人员)

　　7、增加政府财政收入

　　[例题2] 多选

　　房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（  ABDE  ）。

　　A、改善人民的居住和生活    B、增加政府财政收入    C、提高国民整体素质    

　　D、带动相关产业发展        E、扩大就业

　　三、房地产业的细分(★)P158-159

　　房地产业：

　　1、房地产开发经营

　　(一)房地产开发经营：

　　◆ 业务内容、流程：

　　取得土地——〉基础设施建设、场地平整(三通一平、五通一平、七通一平等)——〉房屋建设——〉产品(土地、房地产开发项目)——〉转让、销售、出租。

　　◆ 特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。

　　◆ 房地产开发企业收入具有不连续性。

　　◆ 我国房地产业中，开发经营业占主体地位。

　　[例题3] 判断

　　目前，我国房地产业中，房地产 中介服务 占主体地位。（ × ）

　　更正：目前，我国房地产业中，房地产 开发经营业 占主体地位。

　　(三)房地产经纪：

　　◆ 业务内容：

　　出售者、出租者(房地产市场供应方)〈——〉购买者、承租者(房地产市场需求方)

　　上下家达成交易的桥梁，市场运行的润滑剂。

　　◆ 承担者：房地产经纪人员(专业知识、经验、信誉)。

　　◆ 我国房地产业未来的转变：开发经营为主——〉房地产经纪等服务为主。

　　(四)房地产咨询：

　　◆ 业务内容：为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。

　　◆ 包括：房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

　　◆ 承担者：房地产估价师(和估价机构)、房地产经纪人(和经纪机构)。

　　(五)物业管理：

　　◆ 业务对象：已竣工验收投入使用的各类房屋、配套设施设备、相关场地。

　　◆ 业务内容：维修、养护、管理、环境卫生、秩序等服务。

　　◆ 承担者：物业管理员——〉高层次专业人员是物业管理师。

　　[例题4]多选题

　　下列关于房地产业的说法中，正确的有（  ACD  ）。

　　A、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。

　　B、我国房地产业将由 房地产经纪 等服务为主转变为 房地产开发经营 为主。（颠倒）

　　C、房地产开发经营具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

　　D、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和品牌。

　　E、 房地产估价师 （ 经纪人 ）是房地产市场运行的润滑剂。

　　四、房地产业的历史沿革(★)P159-161

　　五个时期：

　　(一)1949年以前：土地和房产的私有制，使沿海城市近代房地产业产生，并得以发展。

　　(二)1949-1955年：解放初期，整顿市场、稳定秩序。

　　(三)1956-1965年：社会主义改造，确立城市房地产社会主义公有制的主体地位。

　　(四)1966-1978年：文革时期，房地产市场陷入混乱，住房问题严重。

　　(五)1978年以后-至今：改革开放，城镇住房制度和土地使用制度改革，房地产市场逐步恢复。

　　◆ 几个重要时间：

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》

　　宣布：98年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　2003年8月12日，略。

　　2007年8月7日， 略。

　　2010年4月17日，略。

　　[例题5]单选题

　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中宣布，当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。国务院发布这一文件的时间为（  B  ）。

　　A、1997年7月3日        B、1998年7月3日  

　　C、1999年7月3日        D、2000年7月3日