第三节 城市房屋拆迁估价
1.城市房屋拆迁估价的概念
■概念
◇城市房屋拆迁估价,是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估
■相关规定
◇拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值,不考试房屋租赁、抵押、查封等因素影响
◇拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
◇装修装饰的补偿金额,由双方协商确定,协商不成的,可以通过委托评估确定
2.拆迁估价机构和人员
■市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供拆迁当事人选择
■拆迁估价机构的确定应当公开、透明,方式有
◇被拆迁人投票
◇拆迁当事人抽签
◇采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式
■估价机构不得转让、变相转让估价业务
■估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字
■估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避
3.拆迁估价实务
■估价目的
◇为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格
■估价时点
◇为房屋拆迁许可证颁发之日
◇分期分段实施的,为当期(段)房屋拆迁实施之日
■估价方法
◇一般应当采用市场比较法,采用其它方法的在报告中说明原因
■实地查勘
◇实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可
◇因被拆迁人的原因不能进行实地查勘,或被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人或估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出说明
■技术协调
◇同一拆迁许可证范围内的房屋原则上由一家估价机构评估
◇需要由两家或两家以上估价机构评估的,机构之间应当就估价依据、原则、程序、方法、参数选择等进行协调并执行共同的标准
■计价货币
◇人民币,精确到元
■对房屋性质、面积认定的规定
◇性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
◇当事人对拆迁在性质或面积协商一致的,可按协商结果进行评估
■对房屋性质不能协商一致时的处理
◇应当向城市规划行政主管部门申请确认
■对房屋面积不能协商一致的
◇可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定
◇没有鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算
◇具体规定由市县规划部门和房地产管理部门制定办法