2017房地产估价师制度与政策章节讲义：第一章第二节城镇住房制度改革

　　第二节　城镇住房制度改革

　　【我国的住房制度】

　　■ 城镇住房制度-78年后发生根本性变化

　　■ 农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化

　　【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】

　　■ 城镇住房制度改革

　　■ 城镇土地使用制度改革

　　■ 房地产生产方式改革

　　1.城镇住房制度改革▲

　　■ 传统城镇住房制度

　　◇ 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度

　　■ 根本问题

　　◇ 不能有效满足城镇居民的住房需求

　　◇ 以租无法养房

　　■ 住制度改革的阶段(三阶段)

　　◇ 探索和试点阶段-提出走住房商品化道路（1978－1991）

　　◇ 改革的全面推进和配套改革阶段(1991－1994）

　　◇ 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）

　　2.现行城镇住房制度的基本框架(三个方面)◆

　　■ 新增住房供应方面(两条脚走路)

　　◇ 加强经济适用住房的建设和管理(经济适用房)

　　◇ 增加普通商品房供应，控制高档商品房建设(商品房)

　　■ 存量住房方面(房改)

　　◇ 推进公房出售

　　◇ 完善住房补贴制度

　　■ 政府住房保障职能

　　◇ 建立完善廉租房制度

　　2.1 经济适用房

　　■ 性质

　　◇ 经济适用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一种)

　　■ 出售价格确定

　　◇ 实行政府指导价，按保本微利原则确定

　　■ 经济适用住房的成本(八项)

　　◇ 征地和拆迁补偿费

　　◇ 勘察设计和前期工程费

　　◇ 建安工程费

　　◇ 住宅小区基础设施建设费

　　◇ 企业管理费，一般控制在2%以下

　　◇ 贷款利息

　　◇ 税金

　　◇ 开发利润，按前四项的3%以下

　　■ 政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本(主要五项)

　　◇ 土地无偿划拨

　　◇ 减免行政事业性收费

　　◇ 政府承担小区外基础设施建设

　　◇ 控制开发贷款利率

　　◇ 税收优惠政策

　　■ 建设的规定

　　◇ 严格控制在中小套型

　　◇ 严格审定销售价格

　　◇ 严格实行建设项目招标投标制度

　　■ 供应的规定

　　◇ 供应实行申请、审批和公示制度

　　■ 集资、合作建房

　　◇ 资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营

　　【2008年真题】

　　◆ 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』实行政府指导价，按保本微利原则确定

　　【2006年真题】

　　◆ 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。(　)

　　『正确答案』√