2017年房地产估价师《制度与政策》考点：房地产交易管理制度与政策

　　(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国城市房地产管理法》及《物权法》抵押权内容、②国务院《城市房地产开发经营管理条例》、③《城市房地产转让管理规定》、④原建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、⑤《城市商品房预售管理办法》、⑥《商品房销售管理办法》、⑦《城市房屋租赁管理办法》、⑧《城市房地产抵押管理办法》、⑨《中华人民共和国担保法》、⑩《房地产抵押估价指导意见》、⑥《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》(建住房[2005]77号)、⑩《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建[2010]53号)

　　(2)本章的重点内容有房地产转让、商品房预信、房地产抵押、房屋租赁等四大部分制度与政策内容。其中商品房预售条件、房地产抵押的一般规定、面积误差比的处理方式以及房地产抵押新增内容更是重中之重。

　　(3)本章内容所涉及法律、法规也是本门课程中最多的，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》等十几部法律、法规，都与本章内容有联系。在学习本章内容时，一定要找来下面所列举的有关法律、法规，对照进行学习，以加深房地产交易管理制度与政策知识的理解。尤其是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章条文，即第31～55条，共计25条内容都是有关房地产交易的规定，同时这些条文也是制定其他行政法规、部门规章及规范性文件的主要依据。在历年考试中，考核本章内容有一些考题来源于房地产交易有关法律、法规规定，如2004年的试题中，有一道单项选择题就是根据《城市房地产抵押管理办法》的条文而出的，即：下列关于抵押的表述中，不正确的是(D)。

　　A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

　　B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

　　C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

　　做此题必须依据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，“抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产”。

　　(4)要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

　　1)要学会计算面积误差比，面积误差比是处理面积误差的基础。基本公式：勾：

　　面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积] × 100%

　　其中产权登记面积指的是最后房产证上经依法测绘核准的面积，也是最终的起法律效力的面积。合同约定面积是指商品房买卖合同上最初由开发商和购买人约定的面积，二者往往有一定的误差。

　　例一：某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95m2，而最终发放房产证时的面积为l00m2。

　　此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%[(100—95)/95 J×100%=5.26%。

　　例二：某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100m2，而最终发放房产证时的面积为95m2。

　　此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积] ×100%=[(95一1OO)/100] × 100%=一5%。