2017年房地产估价师《制度与政策》考点：房地产交易管理制度与政策_第2页

　　2)要学会计算面积误差的处理。

　　关于处理的步骤：一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。二是凡合同未作约定的，按以下原则处理(教材规定)：

　　①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;如某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同约定的面积(合同约定面积)为100m2，而最终发放房产证时的面积为102m2。此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(102—100)/100=2%。此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2m2，要按原售房价格x2m2的价款向开发商交纳。

　　②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房(这是购买人的权利)。

　　买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　买受人不退房的(有两种情况)：一是产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的情况是：产权登记面积大于合同约定面积。

　　如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95m2，而最终发放房产证时的面积为100m2。

　　按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3%以内(含3%)的房价款(95m2的房价款×3%)由买受人补足;超出3%部分的房价款(95m2的房价款×2.26%)由房地产企业承担，产权归买受人。

　　二是产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的情况是：产权登记面积小于合同约定面积。

　　如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100m2，而最终发放房产证时的面积为95m2。

　　按照处理原则，此时面积误差比=一5%。面积误差比在3%以内(含3%)的房价款(100m2的房价款×3%)由房地产开发企业返还买受人;超出3%部分的房价款(100m2的房价款×2%)由房地产开发企业双倍返还买受人(也就是返还100m2的房价款×2%×2)。

　　(5)本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据原建设部《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，即：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%。考试中只要给出产权登记面积，合同约定面积，就可以算出面积误差比;之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。