2016房地产估价师《制度与政策》讲义：房地产交易管理概述

　　一、房地产交易管理的概述和原则

　　房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。

　　1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

　　房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。

　　二、房地产交易的基本制度

　　城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

　　(一)房地产价格申报制度

　　房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序发展，有着极其重要的作用。

　　(二)房地产价格评估制度

　　《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

　　(三)房地产价格评估人员资格认证制度

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　三、房地产交易管理机构及其职责

　　房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部(原建设部)，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场管理处、房地产交易中心等)。

　　房地产交易管理机构主要职责是：

　　(1)执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法;

　　(2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;

　　(3)办理房地产交易鉴证等手续;

　　(4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;

　　(5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;

　　(6)发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。