2016房地产估价师《制度与政策》讲义：建设工程施工与质量管理

　　项目报建制度：

　　1994年8月原建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》 (建建字[1994]482号)。该管理办法规定：

　　(1)凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。

　　(2)报建的程序为：工程建设项目在工程项目可行性研究报告或者其他立项文件被批准后，建设单位或其代理机构须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》，认真填写后报送，并按要求进行招标准备。

　　(3)报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况共9项。

　　施工许可制度：

　　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，原建设部于2001年7月重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》(原建设部令第91号)。

　　(一)建筑工程施工许可管理的原则

　　(二)申领建筑工程施工许可证的条件

　　(三)建筑工程施工许可证的管理

　　建设工程质量管理：

　　(一)建设工程质量管理的原则

　　(二)建设单位的质量责任和义务

　　(三)施工单位的质量责任和义务

　　(四)建设工程质量监督管理制度

　　建设工程的竣工验收管理制度：

　　(一)建设工程竣工验收的监督管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程(以下统称工程)的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

　　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。

　　(二)建设工程竣工验收的奈件

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

　　(2)有完整的技术档案和施工管理资料;

　　(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

　　(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

　　(5)有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　(三)工程竣工验收备案

　　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　(1)工程竣工验收备案表;

　　(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;

　　(4)施工单位签署的工程质量保修书;

　　(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　建设工程质量保修办法：

　　一)房屋建筑工程质量保修期限

　　建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

　　(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;

　　(5)装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　(二)房屋建筑工程质量保修责任

　　(1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

　　(2)发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

　　(3)保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

　　(4)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

　　(5)保修费用由质量缺陷的责任方承担。

　　(6)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

　　房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《开发经营条例》和其他有关规定。

　　建筑施工企业的资质管理：

　　2007年6月原建设部发布《建筑业企业资质管理规定》(原建设部令第159号)。我国现行的建筑业企业资质管理制度主要内容为：

　　建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完威的建筑工程业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，力可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。

　　获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将专业工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。