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2017年房地产估价师《案例分析》冲刺试题(13)

中华考试网  [ 2017年10月2日 ]  【

  某房地产估价机构接受委托,评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问:

  1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

  2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

  参考答案

  1.四个交易实例不可直接作为可比实例,经过修正或调整后可以选作可比实例。(2分)

  2.( 1 )对实例A 应进行权益状况调整,具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。(2分)(或调整至完整权利状态下的价格)

  ( 2 )对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正,具体思路是进行市场调查,一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。(2分)

  ( 3 )对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正,具体思路是进行市场调查,一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。(2分)(或测算合并后的增值收益)

  ( 4 )对实例D 应进行临街宽度(宽深比)修正和形状(平面布局)修正。(2分)

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