2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(六)

　　七、收益法估价应注意的问题

　　难点：各扣除项目的界定;资本化率的确定

　　★运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入;④估算运营费用⑤估算净收益;⑥选用适当的资本化率;⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

　　★净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：⑴出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。⑵商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。⑶生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。⑷尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

　　★估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

　　★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。

　　★对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：⑴先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。⑵将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　5、收益期限确定错误，收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。

　　6、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

　　7、对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

　　8、收益法评估中还应考虑出租率，入住率、满客率、公共流通比，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值;

　　9、收益计算中有关面积套错

　　10、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减)，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。

　　11、净收益与估价时点不一致

　　12、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等。无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

　　13、收益法中价值重复计算，大堂、宾馆办公用房、配电室、技术(设备)层等不应单独计算价值。

　　14、正常费用的测算错误：A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。①将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。②对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。③自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。④把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定。G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金(房产税、营业税及附加、土地使用税)