2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(六)_第2页

　　15、报酬率确定错误：①报酬率选定错误;②功能或用途不同的房地产选用了相同的报酬率：如公寓与地下室不能采用同一报酬率;③安全利率选择错误：到底是指同期一年国债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的说明;④把物价上涨率和经济增长作为报酬率;物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;⑤Y选定缺乏依据和过程;⑥建筑物、土地、房地产三者报酬率不匹配;⑦不同收益类型(期间收益与未来转售收益)应采用不同的报酬率

　　16、注意公式的适用条件：收益期内年收益比较稳定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　17、收益法公式是假设净收益于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初(1+Y)。

　　18、销售税费(两税一费)计税依据为销售收入，税费中不能列支所得税。

　　19、未考虑租约的影响。未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

　　20、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。

　　21、计算费用(房产税)时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

　　22、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润)，计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)

　　23、某些计费基数未说明基数数值的来源。

　　24、押金利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

　　25、计算保险费时，应按建筑物现值或重置价值为计算基数，而不是年租金收入。

　　26、报酬率的选取未说明求取方法和来源;报酬率选取不当(应选取同期一年期定期存款利率或一年期国债利率为无风险报酬率，再加上风险补偿等)。

　　27、收益法中可比实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

　　28、计算租金收入时不能参照与估价对象不同楼层的租金。(不同楼层租金收入标准不具有可比性)

　　29、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等);

　　30、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率;

　　31、非房产收入的不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视等设备，不能再单独计算价值;

　　32、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100～120元/平方米;

　　33、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准;

　　34、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等)，收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由;

　　35、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等;

　　36、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确;

　　37、资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较;

　　38、安全利率的选取应有必要的说明：是同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年定期存款年利率中的哪一个

　　39、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本;

　　27、资本化率确定错误：①资本化率选定错误;②用途不同的部分采用了相同的资本化率;③安全利率选择错误;④把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;