2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：影响居住房地产价格的因素

　　影响居住房地产价格的因素

　　众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

　　(一)影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严重的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。

　　2.生活服务设施

　　生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施;因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

　　3.教育配套设施

　　教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查看的重要内容之一。

　　4.环境质量

　　环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。

　　影响居住房地产价格的因素

　　众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须把握好这些因素。影响居住房地产价格的因素很多，既包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

　　(一)影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严重的大城市，住宅附近是否拥有地铁，对其价格的影响很大。

　　2.生活服务设施

　　生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施;因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

　　3.教育配套设施

　　教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅周边是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，住宅周边有名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅。因此在考察估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查看的重要内容之一。

　　4.环境质量

　　环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。