2017房地产估价师经营与管理专项习题（1）

　　1、 下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是( )。

　　A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　标准答案： D

　　2、 不应计入收益性物业经营费用的是( )。

　　A.抵押贷款利息

　　B.公共设施维修费

　　C.房产税

　　D.物业保险费

　　标准答案： A

　　3、 写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是( )。

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.净租金方式

　　D.基本租金方式

　　标准答案： C

　　4、 下列关于写字楼租金的表述中，正确的是( )。

　　A.基础租金是租户能接受的最低租金

　　B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

　　C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

　　标准答案： D

　　5、 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。

　　A.债务融资成本分析

　　B.资金占用费分析

　　C.资本金与债务资金的比例分析

　　D.担保费分析

　　标准答案： C

　　6、 假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为( )。

　　A.60%

　　B.80%

　　C.100%

　　D.200%

　　标准答案：B

　　解　　析：速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额=(2500-1500)/1250=80%。

　　7、 对于( )的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

　　A.从容不迫型竞争者

　　B.选择型竞争者

　　C.凶猛型竞争者

　　D.随机型竞争者

　　标准答案： D

　　8、房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的时间。

　　A.房地产开发全过程

　　B.获得土地后到全部工程竣工验收

　　C.从工程开工到全部工程竣工验收

　　D.从工程开工到项目租售完毕

　　标准答案： C

　　9、 经营性房地产项目的成本利润率等于( )乘以100%。

　　A.开发利润/总开发成本

　　B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本

　　C.开发商利润/总开发价值

　　D.正常经营年份的经营收入/总开发成本

　　标准答案： A

　　10、 ( )是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

　　A.投资利润率

　　B.销售利润率

　　C.资本金利润率

　　D.投资回报率

　　标准答案： D

　　11、 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目( )。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.还需投入50万元建设资金

　　B.还需投入450万元建设资金

　　C.还需投入800万元建设资金

　　D.在此情况下

　　标准答案： D

　　解　　析：一般规定开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，即可获得房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　1800×25%=450(万元)<500(万元)

　　所以此时开发商已可获得预售许可证。

　　12、 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( ).

　　A.净现值法

　　B.差额内部收益率法

　　C.费用现值法

　　D.内部收益率法

　　标准答案： C

　　13、 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为( )万元.

　　A.39.51

　　B.49.96

　　C.49.39

　　D.52.45

　　标准答案： B

　　解　　析：A方案的年值=120×12%(1+12%)3/[(1+12%)3-1]=49.96

　　B方案的年值=150×12%(1+12%)4/[(1+12%)4-1]=49.39

　　对经营期限不同的方案，则年值大的为优。

　　14、 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是( ).

　　A.资本金、借贷资金、预租售收入

　　B.预租售收入、资本金、借贷资金

　　C.借贷资金、预租售收入、资本金

　　D.资本金、预租售收入、借贷资金

　　标准答案： D

　　15、 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。

　　A.发行公司债券

　　B.权益型房地产投资信托基金

　　C.发行股票

　　D.商业银行贷款

　　标准答案： A

　　16、 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。

　　A.债权人通常是商业银行

　　B.不能用于偿还土地购置贷款

　　C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

　　D.还款资金来源通常是销售收入

　　标准答案：B

　　17、新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。

　　A.政府政策性资金

　　B.国内外企业入股的资金

　　C.个人入股的资金外语学习网

　　D.资产变现的资金

　　标准答案：D