2017税务师《税法二》考点解析：计税依据

　　计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种

　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　对经营自用的房屋的计税依据：

　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。

　　(4)更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(6)免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;(区别无租使用房产的规定)

　　例：1.原合同：签10年，每年租金9万。

　　2.新合同：签10年，第一年免租，剩余每年租金10万。

　　【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，2015年7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2015年7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省人民政府规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。

　　【答案及解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2015年该公司应缴纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(万元)。

　　(7)对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　【经典母题】2014年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2015年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是( )万元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】D

　　【解析】文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，该题容积率=60000/100000=0.6，容积率大于0.5。房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000(万元)。

　　【题目变形】2014年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积4万平方米，工程成本2000万元，2015年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是( )万元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.8400

　　【答案】D

　　【解析】容积率=40000÷100000=0.4<0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值=8000/10×4×2+2000=8400(万元)。

　　3.投资联营房产的计税依据

　　对投资联营的房产，在计征房产税时区别对待。

　　对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　4.对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。(纳税人由税务机关确定)，区别于一般的经营租赁。

　　融资租赁的房产，由承租人租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。