2019年注册会计师考试《税法》强化提分试题详解（7）_第4页

　　参考答案与解析

　　一、单项选择题

　　1.

　　【答案】D

　　【解析】选项A：房屋产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳房产税;选项B：产权出典的由承典人缴纳房产税;选项C：房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税。

　　2.

　　【答案】C

　　【解析】选项A：房产税的征税范围不包括农村。选项B：建在室外的露天游泳池不属于房产，不征收房产税。选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　3.

　　【答案】B

　　【解析】该企业2018年应纳房产税=20×12%×12+2000×2/3×(1-30%)×1.2%=40(万元)。

　　4.

　　【答案】B

　　【解析】露天泳池不属于房产税的征税对象;对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2018年该公司就此会所应缴纳房产税=3000×(1-30%)×1.2%×8/12+(3000+100-50+150-100)×(1-30%)×1.2%×4/12=25.48(万元)。

　　5.

　　【答案】C

　　【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业宗地容积率=1800÷4000=0.45<0.5，计入房产原值的地价=1500÷4000×1800×2=1350(万元)，该企业2018年应缴纳的房产税=(2500+1350)×(1-20%)×1.2%=36.96(万元)。

　　6.

　　【答案】B

　　【解析】个人所有非营业用的房产，免征房产税;对个人按照市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。李某当年应缴纳房产税=4000×4%×8=1280(元)。

　　7.

　　【答案】B

　　【解析】应缴纳房产税=120×75%×(1-30%)×1.2%×10000=7560(元)。

　　8.

　　【答案】A

　　【解析】在人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税的纳税人是买方而不是卖方。此题中，选项BD：由养老院和接受抵债房屋的一方缴纳契税，而非由赠与方企业、韩先生缴纳契税;选项C：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不需要缴纳契税。

　　9.

　　【答案】C

　　【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7(万元)。

　　10.

　　【答案】D

　　【解析】承受国有土地使用权以支付的土地出让金作为依据计征契税，不得因减免土地出让金，而减免契税。该企业应缴纳的契税=200÷80%×3%=7.5(万元)。

　　11.

　　【答案】A

　　【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。由多支付货币等经济利益的一方缴纳契税，李某应缴纳的契税税额=(100-95)×3%=0.15(万元)。

　　12.

　　【答案】C

　　【解析】债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1800×3%=54(万元)。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计算缴纳契税，税额=600×3%=18(万元)。当事人各方应纳契税合计=54+18=72(万元)。

　　13.

　　【答案】B

　　【解析】选项A：母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税;选项B：个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;选项C：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税;选项D：承受荒山用于农业生产的，免征契税。

　　14.

　　【答案】A

　　【解析】选项B：土地使用权交换的，其计税依据为所交换的土地使用权的价格差额;选项C：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据;选项D：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。

　　15.

　　【答案】D

　　【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。因此吴某2018年应缴纳契税=130×4%+20×3%=5.8(万元)。

　　16.

　　【答案】D

　　【解析】选项A：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B：企业改制重组时以国有土地、房屋投资到被投资的企业，暂不征收土地增值税(该政策不适用于房地产开发企业);选项C：房地产的代建房行为，没有发生权属转移，不征收土地增值税。

　　17.

　　【答案】A

　　【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的除增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=800-1000×60%-7.88=192.12(万元)，增值率=192.12÷(1000×60%+7.88)×100%=31.60%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=192.12×30%=57.64(万元)。

　　18.

　　【答案】C

　　【解析】选项C：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　19.

　　【答案】D

　　【解析】选项ABC均可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除;选项D并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以计算扣除其成本费用。

　　20.

　　【答案】D

　　【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：(1)出售旧房及建筑物的;(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(3)提供扣除项目金额不实的;(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　21.

　　【答案】A

　　【解析】自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在房地产坐落地的税务机关申报缴纳土地增值税。

　　22.

　　【答案】B

　　【解析】依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是自转让房地产合同签订后7日内。

　　二、多项选择题

　　1.

　　【答案】BCD

　　【解析】选项A：房屋出租的，“出租人”为房产税纳税人。

　　2.

　　【答案】AD

　　【解析】选项A：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。选项D：对融资租赁房屋的情况，实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　3.

　　【答案】BD

　　【解析】房产出租的，按租金收入计征房产税，税率为12%;自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

　　4.

　　【答案】BC

　　【解析】对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。

　　乙企业应就A房产缴纳房产税=800×(1-30%)×1.2%=6.72(万元)。

　　甲企业应就B房产缴纳房产税=60×12%=7.2(万元)。

　　5.

　　【答案】ABD

　　【解析】融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　6.

　　【答案】ABCD

　　【解析】选项BC：暂免征收房产税;选项AD：免征房产税。

　　7.

　　【答案】BC

　　【解析】选项A：将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税;选项D：购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　8.

　　【答案】BCD

　　【解析】房屋出租未发生权属转移，不属于契税征税范围。

　　9.

　　【答案】AD

　　【解析】契税应由承受土地、房屋权属的一方缴纳。

　　10.

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税不得减免。

　　11.

　　【答案】BC

　　【解析】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税。

　　12.

　　【答案】ABCD

　　13.

　　【答案】CD

　　【解析】选项A：契税在“取得土地使用权所支付的金额”中反映。选项B：增值税属于价外税，不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。

　　14.

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，房地产的所有权属已发生转移，属于土地增值税的征税范围，但给予免征土地增值税的税收优惠政策。

　　15.

　　【答案】ABCD

　　16.

　　【答案】ACD

　　【解析】前期工程费、耕地占用税和排污费、绿化费均属于开发成本的组成部分，可按照实际发生额扣除。建房贷款超期支付的罚息不能扣除。

　　17.

　　【答案】ABD

　　【解析】对从事房地产开发的纳税人转让新建房可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本(包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)之和，加计20%扣除。选项A计入“取得土地使用权所支付的金额”中;选项BD计入“房地产开发成本”中。

　　18.

　　【答案】BC

　　【解析】选项B：企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“房地产开发成本”中扣除;选项C：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　19.

　　【答案】ABC

　　【解析】符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。选项D：取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　20.

　　【答案】BCD

　　【解析】选项AB：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　三、计算问答题

　　【答案及解析】

　　(1)土地增值税的纳税人应向房地产所在地乙市主管税务机关办理纳税申报。

　　纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　(2)该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=10000+10000×5%=10500(万元)

　　取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　(3)

　　①取得土地使用权所支付的金额=10500(万元)。

　　②房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除;则可扣除的房地产开发成本=15000×(1-10%)=13500(万元)。

　　开发费用=3000+(10500+13500)×5%=4200(万元)

　　允许扣除的税金及附加=880万元

　　加计扣除项目金额=(10500+13500)×20%=4800(万元)

　　该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=10500+13500+4200+880+4800=33880(万元)。

　　(4)增值额=80000-33880=46120(万元)

　　增值率=46120/33880×100%=136.13%

　　应补缴的土地增值税=46120×50%-33880×15%-900=17078(万元)。