[参考答案]:(1)年超额运营成本：2×2．6+0．4=5．6万元 (2)年超额运营成本净额=5．6×(1-25％)=4．2万元（3）功能性贬值=4.2×（P/A,10%,3）=4.2×2.487=10.45万元
46．某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
(10分)
[参考答案]:(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元
(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元
(3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元
(4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年
(5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元
(6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元
(7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元
(8)土地总价=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元
(9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米
47．A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：
（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。
（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。
（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。
要求：
（1）计算专利权各年的收益。
（2）计算专利权使用权的评估价值。
（计算结果以万元为单位，保留两位小数）(10分)
[参考答案]:(1)专利权各年的收益：
第一年=9×(100-70)×（1-25%）×30%=60.75万元
第二年=l0×(100-70) ×（1-25%）×30%=60.75万元
第三年=12×(100-70)×（1-25%）×30%=81万元
第四年=12×(100-70) ×（1-25%）×30%=81万元
（2）专利权的评估值= = 60.75×0.8333+67.5×0.6944+81×0．5787+81×0．4823=183．44万元。
48．某公司因产权变动需进行整体评估。评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料：
（1）预计该公司未来5年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、270万元、300万元，第6年起净收益稳定在300万元；
（2）社会平均收益率为10％，国债利率为5％，被评估企业的风险系数为1.2；
（3）该企业各单项可确指资产的评估值之和为2600万元，企业的负债为1000万元。
要求：
（1）确定该企业整体资产评估值。
（2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何处理?（计算结果以万元为单位，保留两位小数）(10分)
[参考答案]:(1)确定折现率5%+(10%-5%)×1．2=11％
(2)确定企业整体评估值=200×0.9009+220×0.8116+250×0.7312+270×0.6587+300×0.5935+2727.27×0.5935
=180．18+178．55+182．8+177．849+178．05+1618．635=2516．06(万元)
(3)用资产基础法评估出的企业价值2600-1000=1600(万元)
(4)企业整体价值与用资产基础法评估出的价值差额
2516．06-1600=916．06(万元)为该企业的商誉。
