自考《物业管理法规》章节习题及答案：第6章_第3页

　　3.判断题

　　1)业主对专有部分，依法享有占有、使用、收益和处分权。(√)

　　2)业主在转让专有部分的同时可以不必转让其所持有的共有部分的份额。(×)

　　3)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权，但不享有监督权。(×)

　　4)大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。(√)

　　5)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏工程的保修期是3年。(×)

　　6)物业服务企业违反合同义务时，物业自治组织有权单方终止物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。(×)

　　7)建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路以外，都属于业主共有。(√ )

　　8)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，建设单位可以自行销售。( × )

　　9)建筑区划内的绿地，建设单位可以通过合同约定的方式让底楼的业主优先使用。(√ )

　　10)建设单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。(×)

　　11)在保修起发生的任何损坏，都由建设单位负责。( × )

　　4.简答题(略)

　　5.案例分析

　　(1)本案的焦点在于甲物业服务企业与乙电信公司所订立的小区楼顶层出租协议是否合法有效。业主们主张，楼房归业主所有，在未征得业主同意的情况下，物业服务企业无权将业主们的楼顶层出租，因而甲物业服务企业与乙电信公司的协议是无效的。我们知道，物业服务企业与住宅小区业主之间通过订立物业服务合同建立了物业管理民事法律关系。物业管理的一方是全体业主，即全体建筑物所有权人或代表全体业主的业主委员会，他们将自己所有的房产交由物业服务企业管理;物业管理的另一方就是物业服务企业，其受业主的委托，对业主的物业进行管理。

　　(2)本案中，甲物业服务企业若想将小区大楼顶层出租，必须是已取得了对该楼顶层的处分权或者已取得了对该楼顶层处分权的代理权。由物业管理法律关系的性质可知，物业管理是一种服务关系，未经物业所有人的授权，物业服务企业不能取得对小区楼顶层的处分权。甲物业服务企业依一般物业管理关系无权就业主的房屋进行任何处分行为，亦不能依据与小区业主订立的物业服务合同获得出租小区楼顶层的代理权。

　　(3)综上所述，甲物业服务企业与乙电信公司订立的小区楼顶层出租协议，由于甲物业服务企业无权出租小区楼顶层而归于无效，甲物业服务企业获得的租金应视为不当得利。