自学考试《物业管理》重点习题及答案_第2页

　　11、由于一些业主和物业公司对于物业服务合同的性质到底是服务合同还是委托合同还存在着认识上的偏差，由此经常发生纠纷和摩擦。有的业主认为，既然你物业公司答应了我的委托，那么就应该听从我的指令，你不听我的话就随时终止委托合同，炒你没商量。物业公司也认为既已接受了委托，那我就是该小区的“管理人”了，我可以充分行使权利了，包括擅自收费、张贴广告、出租物业等。请你作以下分析：

　　(1)前期物业管理阶段，开发商与物业公司所签订的合同是_____。

　　A、物业管理合同 　　 B、物业服务合同

　　C、前期物业管理合同 D、前期物业服务合同

　　(2)合同的性质属于_____。

　　A、委托合同 　 B、服务合同

　　(3)前期物业管理所引发的纠纷和矛盾由______处理

　　A、房地局 　　 B、开发商 C、物业公司 　D、居委会

　　(4)经过业主大会的决定且授权业委会与新选聘的物业公司签订的合同属 _____。

　　A、物业管理合同 　　 B、物业服务合同

　　C、前期物业管理合同 D、前期物业服务合同

　　(5)物业公司在物业管理区域内的服务职责是_____等。

　　A、设施设备维修养护 B、发现违法建筑可以强行拆除

　　C、公共绿地养护 　　D、公共区域秩序的维护

　　(6)小区物业的管理人是______。

　　A、物业公司 　　 B、业主 　　　C、业主参与

　　D、业委会 　　　E、房地局

　　12、某房地产公司开发的景泰花园共有商品房1126套。从2003年11月开盘出售，到2004年5月小区业主大会召开之时，共售出商品房960 套占全部建筑面积的85%。2004年7月，该房地产公司提议召开业主大会，会上建议将该小区内一块200平方米左右的空地对外出租给他人停车使用。

　　分析本案，回答下列问题：

　　(1)召开首次业主大会会议的条件______。

　　A、出售建筑面积50%以上

　　B、首套住房出售并交付使用已满两年

　　C、出售的房屋入住超过50%

　　D、出售并交付使用的建筑面积达50%以上

　　(2)房地产公司提议召开首次业主大会的，应当书面报告______。

　　A、区县房地产管理部门 B、街道办事处

　　C、规划管理部门 　　　D、业主委员会

　　(3)业主大会决议把200平方米空地对外出租是可以的，因为_____。

　　A、业主大会可以决定公用部位的使用

　　B、停车场地闲置的应当出租

　　C、出租收费标准由开发商确定

　　D、业主大会对出租场地收入使用有决定权

　　(4)首次业主大会的主要议程有______。

　　A、通过《业主大会议事规则》

　　B、通过《业主公约》

　　C、选举产生业主委员会

　　D、选举业主委员会主任、副主任

　　13、某住宅小区物业公司为管理方便关闭了出入小区的北大门，并在被关闭大门附近的空地上开设酒吧，承包给一个业主经营。广大业主十分不满认为出入小区的北大门被关闭后出入不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境。业主们要求重新打开北大门，拆除酒吧。但业主与物业公司经过多次交涉无果。

　　分析本案，回答下列问题：

　　(1)建造好的大门属于小区的_____，应当按照其设计的用途加以利用

　　A、共用设备　　　　 B、公用设施

　　C、保安设施　　　　 D、公用设备

　　(2)改变物业小区内的公用部分的使用，必须______。

　　A、召开业主大会会议

　　B、经与会业主所持投票权二分之一以上通过

　　C、业主大会的决定对全体业主有约束力

　　D、少数业主反对业主大会的决定无效

　　(3)空地开设酒吧的所得收益应该______。

　　A、增加物业公司经营收入

　　B、必须纳入物业维修资金

　　C、经业主大会决定可以作为业主委员的活动经费

　　D、物业管理公司可以扣除必要的管理成本

　　(4)本案处理_____。

　　A、恢复被关闭大门，重新开放

　　B、取消酒吧，将空地还给业主

　　C、物业公司应承担一定的赔偿责任

　　D、业主大会解聘物业公司

　　14、某房地产公司投资建造的一商品房小区共有建筑面积8万6千平方米于2004年1月交付使用。该公司协议委托宝华物业公司进行前期物业管理，并签定了为期两年的合同。到2004年5月小区已交付使用的建筑面积达到6万平方米，于是成立了业主大会。经业主大会讨论，决定通过招投标的方式重新选聘物业公司，并邀请宝华公司参与投标。但宝华公司认为自己与开发商订有两年的合同，现尚未到期，业主大会的做法属违约行为。

　　分析本案，请回答：

　　(1)你认为房地产公司协议委托宝华物业公司的行为属_____。

　　A、合法 　　 B、不合法

　　(2)协议选聘物业公司的条件是_____。

　　A、投标人少于3个 B、住宅规模小于5万建筑面积

　　C、开发商同意 　　 D、房管部门批准

　　(3)国家提倡建设单位按照开发与管理相分离的原则，通过_____的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　A、招标 　　 B、招投标

　　C、双向选择 D、协议选聘

　　(4)前期物业服务合同终止的条件是_____。

　　A、业主大会成立

　　B、业主大会选聘了新的物业公司

　　C、业委会与物业公司签定了物业服务合同

　　D、业委会与物业公司签定的物业服务合同生效

　　(5)该小区业主大会的做法______。

　　A、违约 　　　　 B、不违约

　　15、某物业小区电线老化，电泵长期运行电线着火，蔓延到泵房外的停车棚。损失共计十万余元。业主认为，由于物业公司长期疏于管理，没有及时检查并更换老化的电线，致使这次火灾事故，物业公司应当承担全部的损失责任。

　　根据本案，请回答：

　　(1)《物业管理条例》规定，物业公司应当及时维修和养护的情况是_____。

　　A、业主装修拆除承重墙 B、物业存在安全隐患

　　C、危及公共利益 　　　 D、危及他人合法权益

　　(2)物业应当定期维修养护。如果出现必须维修养护的情形时，那么_____。

　　A、业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务

　　B、不及时养护的，由房管部门督促限期改正

　　C、仍不及时养护的，由房管部门组织代为实施

　　D、费用由相关责任人承担

　　(3)本案由物业管理企业承担赔偿责任，这是因为______。

　　A、物业公司没有做到经常检查

　　B、物业公司没有及时更换老化电线

　　C、物业公司没有安全生产意识

　　D、物业公司没有控制电泵开启时间

　　16、某小区某幢八楼业主郑某在装修时，未告知物业管理处，物业管理处也没有及时巡查发现。施工中郑某要求施工队移动原浴缸预留位置，敲凿楼地面，致使浴缸安装后严重漏水，七搂浴室无法使用。遂引起纠纷。

　　(1)混凝土浇成的楼板属于_____。

　　A、专有部分 　　 B、部分共有部分

　　C、全体共用部分 D、全体公用部分

　　(2)装修住宅，应当做到以下要求_____。

　　A、业主事先告知物业公司

　　B、物业公司将禁止行为和注意事项告知业主

　　C、发现违规行为，应当劝阻制止，

　　D、劝阻制止无效的，及时报告业委会和房地局

　　E、劝阻制止无效的，应当在24小时内及时报告业委会和房地局

　　(3)本市规定，以下_____行为属物业使用中的禁止行为

　　A、损坏房屋承重结构 B、擅自改建物业共用部分

　　C、损坏共用设施设备 D、不按时交纳物业管理服务费

　　(4)案例中郑某的违章装修行为，搂下七搂业主可以依法向人民法院提起诉讼，提出_____的要求.

　　A、消除危险　　　　 C、支付违约金

　　B、恢复原状　　　　 D、赔偿损失

　　17、2002年11月，某物业公司受托管理两幢高层住宅。2004年11月合同期满，物业公司不愿续签合同。在公布维修资金收支帐目时，业委会要求把商品房和售后房分开公布，目的是反映商品房和售后房分摊的维修资金是否公平、合理。并提出有关维修资金使用的凭证、帐目，及业主分户清册等交还业主委员会。为此，还专门请来了房地办的主任督促处理此事。

　　分析本案，回答下列问题：

　　(1)物业服务合同终止时，物业公司应将_____移交给业主委员会。

　　A、物业管理用房 　　 B、物业档案资料

　　C、物业公司财务帐目 D、物业公司档案资料

　　(2)房地办事处的行为属于行政行为，不能干涉物业公司与业主委员会双方事务。______

　　A、正确 　　　 B、不正确

　　(3)物业管理企业每半年向全体业主公布的维修资金帐目内容有_____。

　　A、维修资金交纳、使用和结存金额

　　B、物业维修、更新费用按户分摊情况

　　C、业主委员会活动经费在维修资金中。列支的项目和费用及按户分摊情况

　　D、使用维修资金的支付凭证

　　(4)如业主委员会委托中介机构对维修资金进行财务管理并代理记帐的，应该_____。

　　A、业主委员会和中介机构签订书面委托代理记帐合同

　　B、和物业管理企业变更物业服务合同

　　C、对维修资金管理有疑问的，可以请社会中介机构从新审核

　　D、本案业主委员会也可以请房地办事处主任进行裁决

　　18、某小区1号楼101室业主李某通过二手房交易买下了隔壁102的住

　　宅。在装修中，李某让工程队把两套房屋中间的墙敲掉并在天井搭建了洗衣房。物业公司半年后得知此事，要求李某整改，恢复原状。李某不服。物业公司遂将李某告上了法庭。

　　分析本案，请回答：

　　(1)该业主违反了《上海市住宅物业管理规定》中的哪些禁止行为______。

　　A、损坏房屋承重结构 B、违法搭建建筑物、构筑物

　　C、破坏房屋外貌 　　 D、占用物业共用部分

　　(2)住宅装修的管理规定有_____。

　　A、业主装修事先告知物业管理企业

　　B、物业管理企业要将装修的禁止行为和注意事项告知业主

　　C、发现业主违规，物业公司应当及时劝阻制止

　　D、劝阻制止无效，应在24小时内报告业委会和有关部门

　　(3)李某的行为违反了业主公约，_____可以向法院提起民事诉讼。

　　A、相关业主 B、相关使用人

　　C、业主大会 D、物业管理企业

　　(4)损坏房屋承重结构，上海规定可由房管部门作以下处罚_____。

　　A、立即改正，恢复原状

　　B、可处1万元以上10万元以下罚款

　　C、可处10万元以上20万元以下罚款

　　D、情节严重的，可处10万元以上20万元以下罚款

　　19、2004年5月，某小区开发商通过招投标选聘一物业公司进行管理。陈某在2004年11月入住该小区后发现，物业公司未尽职责，以后入住的一些业主也意见很大。为此，陈某等业主以业主未能参与物业公司招投标工作，此物业公司为开发商选中为由，对物业公司的工作持不合作态度，并出重新招标。

　　分析本案，回答下列问题：

　　(1)陈某在物业管理活动中享有以下权利_____。

　　A、接受物业管理企业提供的服务

　　B、就物业管理的有关事项提出建议

　　C、监督物业管理企业履行物业服务合同

　　D、参与物业管理招投标活动

　　(2)陈某在物业管理活动中履行_____义务。

　　A、遵守《业主公约》

　　B、遵守物业管理区域内的规章制度

　　C、按时交纳物业管理费

　　D、不能妨碍物业公司管理服务工作

　　(3)前期物业管理的招标可以由陈某等业主和开发商一起依法组织实施。_____

　　A、正确 　　　 B、不正确

　　(4)业主对物业管理招投标的权利应通过业主委员会的工作来实现。_____

　　A、正确 　　　 B、不正确

　　20、业主张某于2004年11月购买了本市某商品住宅一套，并在销售合同中约定前期物业服务收费标准。2004年11月该住宅出售单位书面通知张某办理入住手续。假如张某直到2005年6月才前往物业公司办进户。物业公司要求张某缴纳2004年11月至2005年6月的管理费。张某觉得6月份之前自己并未入住，不该交费用的。分析本案，回答下列问题：

　　(1)国家和本市规定的物业服务收费的原则是_____;

　　A、合理、公开、收费与服务水平相适应

　　B、合理、公开、收费与经济能力相适应

　　C、合理、公开、质价相符

　　D、合理、公平、质价相符

　　(2)你认为物业公司的做法_____;

　　A、正确 　　　 B、错误

　　(3)业主张某的物业管理费开始起算时间是______;

　　A、2004年12月 B、2004年11月

　　C、2005年6月 D、2005年7月

　　(4)假如张某购买的是二手房，那么应当从_____起支付物业管理服务费。

　　A、房屋产权转移之日的次月

　　B、办理入住手续的次月

　　C、办理入住手续的当月

　　D、房屋产权转移之日的当月