物业管理师《管理实务》章节知识点及例题：第五章_第4页

　　 考点四 物业管理工作的移交

　　(一)新建物业的移交

　　新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为物业服务企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作。物业服务企业也必须严肃认真地做好承接工作。

　　(二)物业管理机构更迭时的移交

　　1.原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位。

　　2.业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交，移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。

　　【题例】

　　业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向()交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。(B)

　　A.建设单位 B.业主委员会 C.政府主管部门 D.新物业服务企业

　　(三)物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项

　　1.明确交接主体和程序;

　　2.各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展;

　　3.如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本; 4.在签订移交协议或办理相关手续时应注意作出相关安排，便于后续发现的问题也能妥善解决。

　　【案例题】

　　某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

　　2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。

　　问题：

　　1.上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?

　　2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

　　3.该小区的前期物业服务合同何时终止?

　　4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。

　　5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

　　答案：

　　1.(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限;

　　(2)但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

　　2.(1)乙物业服务企业的做法不妥当;

　　(2)该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修;

　　(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

　　3.答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可以得分。

　　4.拒绝移交的理由不成立;理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其他途径解决。

　　5.(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。

　　(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。

　　(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。