2016物业管理师考试《物业管理实务》章节重点：入住与装修管理_第2页

　　第二节 入住服务应注意的问题

　　入住服务准备工作要充分

　　1、人力资源要充足。2、资料准备要充足。3、分批办理入住手续。4、紧急情况要有预案。

　　入住期间需要注意的问题(了解)

　　(1)业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。

　　(2)因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。

　　(3)应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。

　　(4)办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，方便业主了解掌握，加快入住进程。

　　(5)指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。

　　(6)注意安全保卫以及车辆引导。

　　第三节 装 修 管 理

　　物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

　　物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

　　一、物业装饰装修管理流程

　　装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。流程图如下所示：(熟悉)

　　备齐资料――填写申报登记表――登记――签订管理服务协议――办理开工手续――施工――验收

　　1.备齐资料

　　一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。

　　2.物业装饰装修申报

　　用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交物业管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。

　　3.物业装饰装修登记

　　物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

　　物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

　　物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，

　　(1)擅自变动建筑主体和承重结构的;

　　(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的;

　　(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

　　(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的;未经城市规划行政主管部门批准

　　(5)搭建建筑物、构筑物的;

　　(6)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;

　　(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;

　　(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;

　　(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　4.签订《物业装饰装修管理服务协议》

　　在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列9个内容：

　　(1)装饰装修工程的实施内容;

　　(2)装饰装修工程的实施期限;

　　(3)允许施工的时间;

　　(4)废弃物的清运与处置;

　　(5)外立面设施及防盗窗的安装要求;

　　(6)禁止行为和注意事项;

　　(7)管理服务费用;

　　(8)违约责任;

　　(9)其他需要约定的事项。

　　二、物业装饰装修管理内容(掌握)

　　(一)物业装饰装修范围和时间管理：装修期一般情况下不超过三个月。

　　作业时间：8：00～12：00　　　14：00～18：00

　　拆打时间：8：30～1l：30　　　14：30～17：30

　　(二)物业装饰装修管理的要求

　　为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

　　(1)有无变动建筑主体和承重结构。

　　(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

　　(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

　　(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

　　(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

　　1)搭建建筑物、构筑物;

　　2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　3)拆改供暖管道和设施;

　　4)拆改燃气管道和设施;

　　5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

　　6)改动卫生间、厨房间防水层的。

　　同时，还应注意检查以下方面：

　　1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

　　2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

　　3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

　　4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台栏杆的统一要求等);

　　5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的(管理、服务、控制)，规范(业主、物业使用人)的装饰装修行为。

　　一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

　　物业装饰装修管理的基本要求是：(1)装饰装修垃圾需袋装处理;(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式堆放和清运。

　　垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的(管理和清运)费用。

　　物业装饰装修现场管理共四点：

　　1.严把出入关，杜绝无序状态;2.加强巡视，防患于未然;3.控制作业时间，维护业主合法权益;4.强化管理，反复核查。

　　三、在物业装饰装修中各方主体的责任(掌握)

　　(一)装修人和装修企业的责任

　　装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任是指在装修中的各种违法、违规、违章行为应当承担的责任。

　　(二)物业服务企业和相关管理部门的责任

　　(1)物业管理单位不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务费2—3倍的罚款。

　　(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。

　　住宅室内装饰装修管理办法(第110号)

　　第十三条　装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

　　第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

　　第四十四条　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。