物业管理师考试《物业管理实务》辅导：收益性物业的租赁管理_第4页

　　房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　租赁合同还应说明，如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。

　　(7)转租的规定。

　　(8)变更和解除合同的条件。

　　(9)违约责任。主要是阐明租赁双方在违背租赁合同时所应承担的法律和经济责任。

　　(10)当事人约定的其它条款。租赁合同中当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况，商定一些双方同意的条款。

　　①税收与保险费的分担。目前越来越多的租约包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租方除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租方的投资是极有价值的保护。保险费的分担也有类似情况。

　　②改建的规定。通常大多数租户的改建被认为是固着物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割的部分归出租方所有。

　　③保证金。一般租约要列出保证金的数量和种类，以及什么条件下进行补充，保证金的使用方法以及保证金的利息归属。有关保证金，各地的规定不同，物业管理企业应注意当地有关保证金的规定。

　　(六)物业租赁双方的权利与义务

　　1、出租方的权利与义务。

　　(1)出租方的权利。出租方享有以下权利：

　　第一，有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利，对租金拖欠者，要收取滞纳金。随着房屋条件与市场行情的变动，出租人在遵守合同条款的前提下有权对租金进行调整。

　　第二，有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。承租人在使用房屋过程中，不得擅自拆改，私搭乱建，损坏房屋结构和附属设备，不得擅自改变房屋使用性质。承租人也不得利用承租房进行非法和损害公共利益的活动。出租人有权制止承租人的违法和违约行为，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

　　第三，有依法收回出租房屋的权利。房屋定期租赁的，在租赁期满后，出租人有权收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬迁后，一般应当准许。承租人如有违约、违法、无故长期空置、拖欠租金等情况出现，出租人有权提前收回房屋。如承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。

　　第四，有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为。

　　(2)出租方的义务。出租方还必须承担以下义务：

　　第一，有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二，有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权，在正常使用范围和期限内，出租人不得干预，擅自毁约。

　　第三，有保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务，如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。

　　第四，有组织租户，依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。

　　2、承租方的权利和义务。

　　(1)承租方的权利。承租方享有以下权利：

　　第一，有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。

　　第二，有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。

　　第三，出租房屋出售时，有优先购买权。

　　第四，有对物业管理状况进行监督、建议的权利。

　　第五，经出租人同意有转租获利的权利。

　　(2)承租人的义务。承租方还必须承担以下义务：

　　第一，有按期交纳租金的义务。

　　第二，有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。

　　第三，有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务。

　　第四，有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。

　　(七)房屋租赁纠纷的处理

　　1、房屋租赁不同类型纠纷的处理。房屋租赁中纠纷的具体类型不同，其处理办法也不同。一般来说，房屋租赁纠纷主要有以下几种情况：

　　(1)租金纠纷。包括租金标准、租金交纳以及租金的调整等方面。

　　(2)租赁期间因使用、修缮、改建等引起的纠纷。

　　(3)租赁期间因互换房屋使用权引起的纠纷。

　　(4)租赁合同解除的纠纷。

　　2、房屋租赁纠纷处理的方式。解决房屋租赁纠纷主要有协商、调解、仲裁和诉讼几种方式。协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的、达成共识。仲裁是国家规定的合同管理仲裁机关对房屋租赁纠纷谁是谁非做出的裁决。当发生物业租赁纠纷的当事人不接受调解或经调解无效时，物业租赁关系的任何一方都可以向国家规定的合同管理仲裁机关申请仲裁。诉讼是物业租赁纠纷的一方当事人向人民法院提出物业租赁纠纷诉讼状，请求人民法院根据物业租赁纠纷的事实做出调解或依法做出判决。诉讼可以在物业租赁纠纷调解不成时直接向人民法院提出，也可以在国家合同管理仲裁机关做出“仲裁决定书”后的15天内向人民法院提出。