物业管理师《物业经营管理》第一章考点：收益性物业估价的基本方法_第2页

　　(1)销售税金及附加。包括营业税、城市维护建设税么教育附加费等。

　　(2)其他销售税费。包括应由卖方负担的交易手续费等。

　　7、开发利润

　　现实中开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用么税金后的余额。

　　(三)成本法的基本公式

　　物业价格 = 重新购建价格 - 折旧

　　上述公式根据以下不种类型估价对象而具体化：

　　1、新开发土地价格

　　新开发土地价格 = 取得等开发土地的成本 + 土地开发费用 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润

　　2、新建物业价格

　　新建物业价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建构成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润

　　3、旧物业价格(2种方法)

　　(1)旧物业价格 = 物业重新构建价格 - 建筑物的折旧

　　(2)旧物业价格 = 土地重新构建价格 + 建筑物重新建构价格 - 建筑物的折旧

　　(四)物业的重新构建价格

　　又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。

　　1、把握重新构建价格的概念要注意3点。

　　(1)重新购建价格是估价时点时的价格。

　　(2)重新购建价格是客观的价格。

　　(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。

　　2、求取房地的重新购建价格有两大路径：

　　(1)不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法求取。

　　(2)将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后两者相加求取。

　　(五)建筑物的折旧

　　1、估价建筑物折旧的定义

　　指由于各种原因而造成建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时市场价值与重新购建价格的差额，即：

　　建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值

　　2、建筑物折旧的种类

　　根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为以下3种。

　　(1)物质折旧

　　指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

　　(2)功能折旧

　　指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

　　(3)经济折旧

　　指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　三、收益法(收益资本法、收益还原法)

　　指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。(收益法分为直接资本化法和报酬资本化法)

　　13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用

　　14、收益法4步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估价对象的未来收益(如净收益)—求取报酬率或资本化率—选用适宜的收益法公式计算出收益价格