物业管理师《物业经营管理》知识点：房屋租赁合同

　　第三节：房屋租赁合同

　　一、房屋租赁合同的概念和法律特征

　　(一)房屋租赁合同的概念

　　是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

　　(二)房屋租赁合同的法律特征

　　1、双务合同

　　指合同当事人都享有权利么负有义务的合同。

　　2、有偿合同

　　指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同，有偿合同大多数是双务合同。

　　3、诺成合同

　　指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽当事人意思表示一致，但还需支付标的物，合同才能成立的叫实践合同

　　4、要式合同

　　凡要求有特定形式和履行一定手续的合同工称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同分法定要式合同和约定要式合同：

　　(1)法定要式合同：由法律直接规定的

　　(2)约定要式合同：法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行的特定方式和手续。

　　5、继续性合同

　　当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，故房屋租赁合同属于继续合同。

　　二、房屋租赁合同的基本条款

　　(一)当事人姓名或者名称及住所

　　租赁合同是房地产权益的转让证书，必须包括租赁双方的姓名并且有承租房么业主或业主授权代表的签名。

　　(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况

　　1、本条款是对出租物业的描述。

　　2、对于商铺，除地址、号码外还必须有承租户对使用部位如电梯、楼梯等使用权的描述。

　　3、物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求及费用的分担方法。

　　(三)租赁用途

　　指合同中规定的出租房屋的使用性质。是租赁合同中的一个重要条款。

　　(四)租赁期限

　　1、出租人应按租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用，租赁期满后有权收回房屋。

　　2、在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。

　　3、写字楼等经营性物业租赁时，租赁期限的条款中常涉及续租的优先权条款。

　　4、某些租约的租赁期限条款中还常包含了允许承租户优先购买该物业的权利。

　　(五)租金及支付方式

　　租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。

　　(六)房屋的修缮责任

　　租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。

　　(七)转租的约定

　　指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或全部转租给他人。

　　(八)变更和解除合同的条件

　　1、房屋租赁合同的变更

　　根据法律规定，凡发生下列情况之一，可允许租赁合同的变更。

　　(1)出租房屋面积的增减、附属物的增减等;租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途。

　　(3)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改;由双方约定，改变租赁期限或期限长短。

　　(4)租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移。

　　2、租赁合同的终止

　　租赁合同的终止一般有两种情况：自然终止;人为终止。

　　(九)租赁双方的权利和义务

　　1、出租人的权利与义务

　　出租人权利包括如下方面：

　　(1)按期收取租金的权利，依法收回出租房屋的权利

　　(2)监督承租人按合同规定合理使用房屋，包括改建转租的否决权。

　　(3)向用户宣传、执行国家房管政策么物业管理公约、规定等权利。

　　出租人义务包括如下方面：

　　(1)按合同规定提供房屋给承租人使用、保障承租人合法使用房屋义务。

　　(2)保障承租人居住安全义务;对房屋装修、设备设施进行正常维修义务。

　　(3)组织住户、依靠群众管理好房屋，接受租户监督和改进工作的义务。

　　2、承租人的权利与义务

　　承租人权利包括如下方面：

　　(1)按租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。

　　(2)出租房出售时，有优先购买权;经出租人同意有转租获得权。

　　(3)要求保障房屋安全的权利;对物业管理状况进行监督建议的权利。

　　承租人的义务包括如下方面：

　　(1)维护原有房屋、爱护保用、妥善保管义务。

　　(2)遵守国家法规、物业管理企业相关规定义务。

　　(3)按期交纳租金的义务;按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让义务。

　　(十)当事人约定的其他条款

　　1、税收与保险费的分担

　　2、有关改建的规定

　　(1)用于生意的固置物的处理。

　　(2)承租户的改建必须经出租人书面同意。

　　(3)必须明确改建后新增部分的归属和改建费用的承担。

　　3、保证金

　　包括保证金的数量和种类，什么条件下应进行补充，保证金的使用方法、保证金利息的归属。