土地登记代理人《地籍调查》第三章解析(6)

　　第六节 面积量算

　　面积量算系指水平面积量算，面积量算的内容包括宗地面积、地类面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与面积汇总统计。面积量算是为城镇土地登记发证、汇总统计、出让、转让、征用土地等提供宗地准确面积数据的技术服务性工作。面积量算结果经土地登记后，具有法律效力。

　　一、面积量算方法

　　面积量算方法一般分为解析法和图解法二种。

　　解析法是根据实测的数值计算宗地面积的方法，包括坐标面积计算法和几何图形计算法，这是城镇地籍测量普遍采取的方法。

　　式中:p--宗地面积;

　　xi,yi--宗地第i个界址点坐标;

　　n--宗地界址点个数。

　　所谓几何图形计算法是根据实地丈量的距离计算面积，将规则图形分割成简单的矩形、梯形或三角形等简单的几何图形分别计算面积并相加得到所需图形的面积。计算面积所需边长量至厘米。几何图形计算法主要用于宗地内建筑占地面积及建筑面积量算，不具备条件采用坐标法面积计算宗地面积的小城镇可采用几何图形法计算宗地面积。

　　图解法是在地籍图上量取求积所需元素或直接在地籍图上量取面积的方法。图解法包括图解坐标法、光电面积量测仪法、求积仪法、几何法(图解几何图形求积元素后按公式计算面积)以及方格网和网点法等。图解法主要用于宗地内地类面积计算。图解法精度较低，经济不发达地区可以采用图解法计算宗地面积，在条件成熟时，应采用解析法计算宗地面积替代。征用土地、城镇土地出让转让时不宜采用图解法计算宗地面积。

　　二、面积量算的要求

　　面积量算应有检核，以防止粗差的产生并对面积量算成果进行控制与平差。对于未采用计算机解析法量算面积的，均应独立进行两次量算，两次量算的较差在限差内的取中数，面积量算单位为平方米,计算取值到小数点后一位。

　　采用部分解析法进行地籍勘丈时，面积量算应采用坐标法计算每个街坊面积，用街坊面积数控制本街坊内各宗地面积之和。街坊内各宗地面积之和与街坊面积误差小于1/200时，将误差按面积分配到各宗地，得出平差后的各宗地面积。完全用实测数据计算(量算)的宗地面积可以不参加平差。

　　采用图解法进行地籍勘丈时，面积量算应在聚酯薄膜原图上量算街坊面积，图面量算宜采用二级控制，首先以图幅理论面积为首级控制，图幅内各街坊及其他区块面积和图幅理论面积之差小于±0.0025p(p为图幅理论面积)时，将闭合差按比例分配给各街坊及其他区块，得出平差后的各街坊及各区块的面积。然后用平差后的各街坊及各区块的面积去控制街坊内丈量的各宗地面积，其相对误差不得大于1/100，在允许范围内将闭合差按比例分配给各宗地，得出平差后的宗地面积。完全用实测数据计算的宗地面积可以不参加平差。

　　三、宗地面积量算的项目及关系

　　1.只有一个权利人的宗地，应计算土地面积的项目有：

　　(1)用地面积，即宗地面积;

　　(2)建筑占地面积，即基底面积;

　　(3)其它面积，指宗地内基底面积以外的面积。

　　以上各项面积的关系是：用地面积=基底面积+其它面积

　　2.共有使用权宗地应计算土地面积的项目有：

　　(1)共有使用权面积，即宗地总面积;

　　(2)权利人用地面积，即各权利人应拥有的土地面积;

　　(3)分摊基底面积，即各权利人应分摊到的基底面积;

　　(4)分摊公用面积，即各权利人应分摊到的除基底面积以外的土地面积;

　　(5)其它面积，如自购花园面积等。

　　以上的各项关系是：

　　权利人用地面积=分摊基底面积+分摊公用面积+权利人的其它面积

　　3.分摊土地面积的原则

　　(1)各权利人在获得房地产时已签定了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积的，登记时则按合约明确的份额或面积计算各权利人的用地面积。

　　(2)原没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例分摊土地面积。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。

　　6.一宗地中若具有不同土地类别且没有按类别划分宗地的，如需计算土地分类面积，分类面积可以从地形图、房地产现状图或宗地图上图解量算或按建筑面积近似分摊，各类用地面积之和应等于总用地面积。当一宗地按用途批准建设时，对于为主要用途服务的配套设施用地可不另分类计算。例如：住宅用地里的小花园、绿化地、通行道路等，工业用地里的道路、绿化地、职工食堂及单身宿舍等。

　　7.当只有一个权利人的宗地内房屋的用途不同时，如地面上能划清界线，则按上述方法处理，否则，按不同用途的房屋的建筑面积分摊土地面积，如综合性大楼(多为商业、办公、住宅混合型大楼)，分摊方法同前。

　　四、面积汇总统计

　　面积量算完成之后，要对量算的原始资料加以整理、汇总。整理、汇总后的面积才能真正起到土地信息功能，为土地登记、土地统计提供基础，为社会提供服务。

　　面积计算与汇总的结果均以表格(一般是word或excel表格)的形式提供，报表类型包括：

　　1.界址点成果表，内容包括界址点号、坐标，如果外业测有高程，还包括每个界址点的高程。输出范围：宗地、街坊。