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甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价

来源：焚题库 [ 2017年4月28日 ] 【大中小】

简答题 【2011年真题】甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m

、300~m

和350元/m

。然后根据最高最佳利用原则选取350元／m

作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m

，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？

参考答案：

评分要点：
1．乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。（2分）
（或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分；未对估价对象拍照，1分）
2．乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。（2分）
3．确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。（2分）（或：不应把租金直接作为有效毛收入，2分）
4．不应选用350元/m作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）。（2分）
（或：未说明收益年限，2分）
5．不应选用银行贷款利率作为折现率。（2分）