(一)基本情况天虹房产公司为某市一家知名房地产

参考答案：

(一)基本情况 

天虹房产公司为某市一家知 名房地产开发企业，2014年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。 

为了控制当地房价过快上涨的势头，当地政府开始试点要求房地产企业现房销售，不得采取预售机制。2014年底，房屋竣工，正式开始销售商品房。 

2014年12月结转实现销售的商品房7.2万平方米，已经销售总面积的90%并取得竣工证明，实现商品房销售收入累计为96000万元，企业相关的账务处理为： 

借：银行存款96000万元 

贷：主营业务收人96000万元 

(二)审核企业2014年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现 

(1)年初，竞价取得土地使用权，成本4350万元。 

借：无形资产——土地使用权4350万元 

贷：银行存款4350万元 

(2)开发企业采取异地安置，购入房屋分给拆迁户，购房款支出合计14350万元。 

借：开发成本14350万元 

贷：银行存款14350万元 

(3)发生前期工程费3350万元；建筑安装工程费13550万元；基础设施费3500万元；会 

所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。 

借：开发成本21600万元 

贷：银行存款21600万元 

(4)发生与开发项目相关的间接费用7500万元。 

借：开发成本7500万元 

贷：银行存款7500万元 

(5)2014年度为构建商品房而发生的“财务费用”借方发生额为865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明；“销售费用”借方发生额为1200万元，其中广告费1000万元；“管理费用”借方发生额1500万元，其中业务招待费890.5万元。 

(6)开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。 

(7)2014年12月未出售的部分开发商品房收取临时租金收入20万元，相关的账务处理为： 

借：银行存款20万元 

贷：其他应付款20万元 

(8)计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。 

(9)企业2014年计算的各项税费如下： 

营业税=96000×5%-4800(万元) 

城市维护建设税及教育费附加=4800×(7%+3%)=480(万元) 

土地增值税的计算： 

取得土地使用权所支付的金额=4350×90%=3915(万元) 

开发成本=(143504-33504-13550+3500+7500)×90%=38025(万元) 

开发费用=(865-115)×90%+(39154-38025)×5%=2772(万元) 

可以扣除的税金=96000×5%×(1+7%+3%)=5280(万元) 

其他扣除项目=(39154-38025)×20%=8388(万元) 

扣除项目合计=39154-380254-2772+52804-8388=58380(万元) 

增值额=96000-58380=37620(万元)，增值率=37620÷58380×100%=64.44% 

应缴纳土地增值税=37620×40%-58380×5%=12129(万元) 

企业所得税的计算： 

广告费扣除限额=96000×15%=14400(万元)，实际发生1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额=96000×0.5%=480(万元)，实际发生额的60%=890.5×60%=534.3(万元)，只能扣除480万元。 

利息费用的扣除中115万的超标利息不得扣除。 

职工福利费的扣除限额300×14%=42万元，未超过扣除限额，无须调整。 

职工教育经费的扣除限额300×2.5%=7.5万元，未超过扣除限额，无须调整。 

工会经费扣除限额=300×2%=6万元，未超过扣除限额，无须调整。 

税前可以扣除的期间费用=865-1154-1200+1500-890.54-480=3039.5(万元) 

(10)应纳税所得额=96000-3915-38025-3039.5-5280-12129=33611.5(万元) 

应缴纳企业所得税=33611.5×25%=8402.875(万元) 

(三)同时，关注到企业2013年度相关财务核算资料发现 

问题： 

(1)2014年企业上述处理和税款的计算中有哪些问题。 

(2)计算2014年企业应该补计的各项税费。(只考虑题目中企业计算的几类税金，不考虑印花税) 

(3)帮助企业编制2014年土地增值税纳税申报表。 

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