【例题1·多选题】房地合估模式下，不动产评估中的开发成本主要包括(　)

　　A.土地取得费

　　B.前期工程费

　　C.基础设施建设费

　　D.公共配套设施建设费

　　E.开发期间税费

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、房屋建筑物安装工程费、开发期间税费等。

　　【例题2·多选题】运用成本法对不动产价格评估，其适用范围主要是(　)。

　　A.新开发地　 B.学校用地

　　C.公园用地　 D.商业用地

　　E.机场用地建筑物

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于不动产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。

　　【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为(　)。

　　A.30年　 B.40年

　　C.50年　 D.70年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

　　【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为(　)。

　　A.500万元　 B.300万元

　　C.280万元　 D.360万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。该宗土地的价值应评估为用于住宅开发时的价值300万元。

　　【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是(　)。

　　A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米

　　B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米

　　C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米

　　D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

　　『正确答案』C

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

　　【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为(　)。

　　A.单位价格　 B.土地使用权价格

　　C.总价格　　 D.楼面地价

　　『正确答案』D

　　『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积

　　容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率

　　容积率=建筑总面积/土地总面积

　　楼面地价=土地单价/容积率

　　【例题5·单选题】对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按(　)评估。

　　A.成本法　　　 B.形象进度法

　　C.假设开发法　 D.工作量法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。

　　对于实际完成工程量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估。

　　属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

　　【例题6·单选题】基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合(　)的土地使用权的平均价格。

　　A.用地　 B.土地级别

　　C.土地　 D.公共用地

　　『正确答案』B

　　『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　【例题7·单选题】(2018年协会机考模拟题)某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积20 000平方米，总建筑面积50 000平方米，首层建筑面积10 000平方米，该建筑项目的容积率为(　)。

　　A. 0.50

　　B. 2.50

　　C. 0.40

　　D. 2.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积=50 000/20 000=2.5。

　　【例题8·单选题】(2018年协会机考模拟题)市场法是不动产评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估不动产价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是(　)。

　　A. 表示可比实例交易时的价格指数

　　B. 表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数

　　C. 表示评估基准日的价格指数

　　D. 表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数

　　『正确答案』D

　　『答案解析』交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。参见教材108页。

　　【例题9·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是(　)。

　　A.政府办公楼

　　B.综合写字楼

　　C.百货商场

　　D.星级酒店

　　『正确答案』A

　　『答案解析』收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。

　　【例题10·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列关于基准地价特点的说法中，正确的是(　)。

　　A. 基准地价等同于宗地地价

　　B. 基准地价是实际交易价格

　　C. 基准地价通常由资产评估机构测算并发布

　　D. 基准地价是区域性价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。所以AB不正确。基准地价通常由政府测算并发布，所以C不正确。

　　(二)多选题

　　【例题1·多选题】不动产的自然特性包括(　)等。

　　A.数量有限性　 B.不可移动性

　　C.耐久性　　　 D.利用的多方向性

　　E.可垄断性

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』不动产的自然特性包括不可移动性(不同于其他财产的主要之处);数量有限性(土地总量固定有限，但是经济供给有弹性);耐久性。社会经济特性包括价值量大、用途多样性、涉及广泛性、物与权的不可分离性、权益受限性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。

　　【例题2·多选题】在我国城市不动产交易市场上，进行评估的对象有(　)。

　　A.房屋所有权 B.房屋使用权

　　C.房屋租用权 D.土地使用权

　　E.土地所有权

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也可以交易、评估的。

　　【例题3·多选题】基准地价的特征主要是(　)。

　　A.是区域性价格　　　 B.是平均价格

　　C.是单位土地面积价格 D.是宗地价格

　　E.不是交易价格

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格。(2)基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(4)基准地价是单位土地面积的地价。(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性。

　　【例题4·多选题】下列价格中属于按不动产实物形态划分的价格是(　)

　　A.楼面地价　　 B.土地价格

　　C.建筑物价格　 D.房地合一价格

　　E.土地单价

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』按物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格、房地合一价格。

　　【例题5·多选题】影响不动产价格的外部因素主要包括(　)。

　　A.经济因素　　　 B.社会因素

　　C.地理位置因素　 D.行政因素

　　E.心理因素

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』不动产价格的外部因素包括：政治因素、政策因素、经济因素与社会因素。

　　【例题6·多选题】下列因素中属于影响不动产价格区位因素的是(　)。

　　A.位置　　　 B.环境

　　C.交通便捷　 D.生活设施

　　E.地形地势

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』包括位置、坐落、临街状况、方位、距离、交通、配套、景观、环境。

　　【例题7·多选题】(2018年协会机考模拟题)影响不动产价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括(　)。

　　A. 权益因素

　　B. 心理因素

　　C. 区位因素

　　D. 政策因素

　　E. 实物因素

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』ACE属于建筑物的自身因素;政策因素属于外部因素;心理因素属于交易因素。