【例题】(2014年真题)房地产开发企业以实现预期投资收益作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑(　)。

　　A.安全风险率

　　B.房价上涨率

　　C.安全收益率

　　D.通货膨胀率

　　E.风险报酬率

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查房地产定价目标。预期投资收益率应由安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率综合而成。

　　【例题】(2016年真题)单纯按照卖方意图定价的房地产定价方法是(　)。

　　A.理解价值定价法

　　B.随行就市定价法

　　C.目标利润定价法

　　D.追随领导企业定价法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产定价的基本方法。成本导向定价是以房地产成本为基础，按照“成本+利润+税费=价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。成本导向定价法包括成本加成定价法、目标利润定价法。

　　【例题】(2017年真题)某小型房地产开发企业新开盘的项目与市场上同类项目相比无明显优势，且同类项目较多，该企业宜采用的定价方法是(　)。

　　A.成本加成定价法

　　B.竞争导向定价法

　　C.目标利润定价法

　　D.主动竞争定价法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查房地产定价的基本方法。对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价法确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。

　　【例题】(2014年真题)房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定(　)。

　　A.楼栋均价

　　B.楼层差价

　　C.朝向差价

　　D.楼层均价

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查房地产项目定价的程序。对于住宅开发项目而言，一般应细化为下列步骤：根据项目总价确定楼栋均价;楼层差价;环境差价;朝向差价。

　　获取更多中级经济师师备考资料、讲义课程、考前试卷等，加入中级经济师考试学习群：853532125，更有专业老师协助报名。

　　【例题】(2012年真题)下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是(　)。

　　A.豪华精装住宅

　　B.普通商品住宅

　　C.花园洋房

　　D.别墅

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查房地产定价策略。对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行为往往受求廉心理支配，因而低价容易拓展销路。

　　【例题】(2013年真题)某房地产开发项目计划年内分3期开盘，计划第1、2、3期的开盘价分别为5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，该地区同类商品房当前的均价为5812元/平方米。该项目采取的定价策略是(　)。

　　A.均价策略

　　B.心理定价策略

　　C.高价策略

　　D.低开高走策略

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产定价策略。根据本题题干给出的材料，根据销售进展情况每到一个时点进行一次调高价格，所以属于低开高走定价策略。

　　【例题】(2016年真题)案例分析题

　　某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虑目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米(含增值税及附加)，并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括：一次性付款的，售价优惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期达到预收条件支付30%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%)的，价格不优惠。

　　试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付30%，第二期主体验收2个月内支付40%，第三期交房时支付30%。

　　1.该项目采用的定价方法为(　)。

　　A.成本加成定价法

　　B.竞争导向定价法

　　C.目标利润定价法

　　D.需求导向定价法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查房地产定价的基本方法。竞争导向定价法是为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争对手价格低、高或相同的价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。

　　2.该项目采用的价格策略为(　)。

　　A.特价品定价策略

　　B.尾数定价策略

　　C.整数定价策略

　　D.现金折扣策略

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查房地产定价策略。“特价品”定价策略是指将少数产品以非常廉价的姿态出现，引起潜在客户注意，吸引追求廉价的客户购买。尾数定价策略是依据客户有零数价格商品比整数价格商品便宜和实在的心理而确定的一种定价策略。现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

　　3.该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元/平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为(　)元。

　　A.475.24

　　B.529.24

　　C.532.27

　　D.558.88

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查增值税及附加。每平方米应纳增值税及附加=9980÷(1+5%+5%×12%)×(5%+5%×12%)=529.24(元)。

　　4.在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为(　)。

　　A.调整差价系数

　　B.调整付款时段

　　C.调整付款比例

　　D.调整价格基数

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查房地产价格调整策略。材料中，若销售业绩不佳，第二期调整为主体验收2个月内支付，所以选择B选项;调整第二期、第三期付款比例，所以选择C选项。