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土地估价师《土地估价实务》知识点及典型例题(2)_第2页

来源:中华考试网  [ 2016年1月27日 ]  【
市场比较法的应用范围及估价过程

  1、市场比较法的应用范围

  市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。

  (1)利用市场比较法评估土地的价格

  方法应用时要选择同类型的土地交易案例,修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。

  (2)利用市场比较法评估建筑物价格

  比较修正因素出要考虑一般因素以外,还要增加反映建筑物特性的因素。

  (3)利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格

  注意考虑土地及建筑物的权属问题

  (4)利用市场比较法评估租金

  一般选择实质租金进行比较分析

  2、市场比较法基本估价过程

  (1)如交易情况不一致,进行交易情况修正

  (2)计算当地地价指数或编制地价指数表

  (3)计算容积率修正指数

  (4)计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

  (5)计算各案例宗地修正后的试算比准价格

  (6)综合评估地价

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