2017年土地估价师《土地估价实务》知识点：征地案例比较测算法

　　1.基本概念

　　征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。

　　2.基本公式

　　基本公式为：

　　Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

　　式中：P――征地案例比较价;

　　Pb――征地案例价格;

　　A1――区域因素修正系数;

　　A2――个别因素修正系数;

　　AT――时间修正指数。

　　3.基本步骤：

　　(1)选择征地案例

　　需要选择三个以上有代表性的征地案例。选择的征地案例应是近三年之内发生的，并发生在本区片或其它可比区片的项目。征地案例的选择要注意到项目的不同类别。

　　由于目前征地案例存在很大的差异，因此，在使用案例前，还要对案例的合理性进行判断。即判断该案例的补偿费用是否能够满足被征地农民生产、生活和发展的需求，是否代表当地的正常水平等。

　　(2)统一可比内涵

　　征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着作物补偿费和其它额外损失的补偿费用等剔除出去。

　　(3)进行比较

　　对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。

　　区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域农业发展程度等。

　　个别因素是指构成区片的个别特性并对其补偿费用产生影响的因素。个别因素比较的内容，要有区片的土地类型、地形、地质、人均耕地、收入水平和征地项目类型等。

　　时间因素修正是指根据征地案例费用发生的日期对补偿费用进行调整。

　　(4)计算征地区片价

　　通过案例比较，编制比较修正系数表，代人比较测算法基本公式，计算各区片比较价。在区片比较价的基础上，采用简答平均、加权平均等方法将三个案例的结果进行平均处理，得到各征地区片价。