2016年注册土地估价师《理论与方法》巩固试题(1)

2016年注册土地估价师《理论与方法》巩固试题(1)

　　判断题：

　　1、 国际政治、经济状况直接对地价产生影响。()

　　标准答案：错误

　　解析：国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的，国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，从而致使土地需求和地价上涨。

　　2、 按照马克思主义地租理论，根据地租产生的原因和条件，可以把地租区分为级差地租、绝对地租两种基本形式。()

　　标准答案：正确

　　3、 以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。()

　　标准答案：正确

　　4、 标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。()

　　标准答案：错误

　　解析：基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

　　5、 通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行时间减少到最低程度。()

　　标准答案：正确

　　6、 建筑物与构筑物价格有交换代价的价格，没有使用代价的租金。()

　　标准答案：错误

　　解析：建筑物与构筑物的价格同时有两个价格，一个是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格，另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即使用代价的租金。这两者的关系，就如同本金与利息的关系。

　　7、 建筑物估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。()

　　标准答案：正确

　　解析：影响建筑物价格的因素是不断变化的，在不同的时间上，建筑物往往会有不同的价格。实际上建筑物本身价值也会随着时间发生变化。因此估价通常是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，而且这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员随意假定的，而是必须根据估价目的来确定。

　　8、 土地附着物的估价一般发生在土地所有权或者使用权发生转移之后。()

　　标准答案：错误

　　解析：土地附着物的估价发生在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征用、拆迁等，需要对土地附着物进行估价。

　　9、 任何一项专利只在其授权范围内才有法律效力，在其他地域范围内不具有法律效力。()

　　标准答案：正确

　　10、 注册土地估价师在执业期间连续三年未通过年检的，注销其注册。()

　　标准答案：错误

　　解析：应是两年

　　11、 杜能的农业区位理论根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市场价格所决定。()

　　标准答案：错误

　　解析：杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市场价格和把农产品从产地运到市场的费用三个因素所决定，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

　　12、 德国地理学家克里斯塔勒的工业区位理论核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。()

　　标准答案：错误

　　解析：持此观点的是德国经济学家阿尔申尔德?韦伯，他是工业区位理论的奠基人。

　　13、 在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大。()

　　标准答案：正确

　　14、 当所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等时，某块土地在利用中即达到临界点。()

　　标准答案：正确

　　15、 在自由竞争情况下，供求关系影响土地的价格，土地价格决定土地的供求关系。()

　　标准答案：错误

　　解析：土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。

　　16、 杜能的农业区位理论根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市场价格所决定。()

　　标准答案：错误

　　解析：杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市场价格和把农产品从产地运到市场的费用三个因素所决定，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

　　17、凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都应被计入该国的国内生产总值。()

　　标准答案：正确

　　18、在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。()

　　标准答案：正确

　　19、我国建筑物的布置，一般均以西南向为宜，以取得较好的采光条件。()

　　标准答案：错误

　　解析：我国大部分领域处于中纬度地区，南和偏南是阳光最充分的朝向，为此，建筑物的布置，一般均以东南向为宜。

　　20、土地估价师继续教育由各省级土地行政主管部门主要负责组织师资培训和全国性的高层次土地估价专业培训。()

　　标准答案：错误

　　解析：是中国土地估价师协会。

　　21、边际收益产量表示每增加一单位生产要素所增加的产品价值。()

　　标准答案：错误

　　解析：表示每增加一单位生产要素所增加的产品价值的是边际产值。边际收益产量表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。

　　22.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

　　出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

　　解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

　　23.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)

　　出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

　　解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

　　24.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

　　出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

　　解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

　　25.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×)

　　出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)

　　解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

　　26.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√)

　　出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论)

　　解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

　　27.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√)

　　出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价)

　　解析：35/ (15+35)=0.7，因此正确。