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2016年注册土地估价师《案例与报告》精选习题七

中华考试网  [ 2016年5月28日 ]  【

  A贸易公司因资金周转需要,以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托,评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元,银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日,因A公司无力偿还贷款,银行申请经法院判决将该土地拍卖,拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息,A公司仍欠银行110万元。为此,银行向法院提起诉讼,要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任,并解释其原因。

  (1)银行按照估价值的83%贷款给业主,比例过高,对抵押风险考虑不够,而贷款比例的决定权在银行,而非评估公司。

  (2)抵押估价时点为2002年9月1日,拍卖时间为2004年3月1日,时隔1.5年,由于时间变化,房地产的价值也会发生变化。

  (3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素,其成交价格可能低于公开市场价格。

  (4)土地拍卖所得扣&考试大&除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

  (5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内,对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。

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