2021年房地产经纪人考试《业务操作》高频考题（二）

　　1[.单选题]在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且()的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

　　A.已申请注销

　　B.未申请注销

　　C.已公证

　　D.未提交授权委托书

　　[答案]B

　　[解析]在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

　　2[.单选题]在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满()工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。

　　A.50年

　　B.65年

　　C.60年

　　D.55年

　　[答案]B

　　[解析]在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。

　　3[.单选题]某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为()。

　　A.350万元

　　B.336万元

　　C.315万元

　　D.460万元

　　[答案]C

　　[解析]存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中，某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为：450×0.7=315(万元)。

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　　4[.单选题]()还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

　　A.双周供

　　B.等额本息

　　C.等额本金

　　D.固定利率

　　[答案]B

　　[解析]存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等，不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群;③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。

　　5[.单选题]存量房商业抵押贷款流程的第四步为()。

　　A.委托评估机构评估房屋价值

　　B.银行审批通过贷款合同

　　C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同(面前)

　　D.办理房屋交易缴税及产权过户

　　[答案]B

　　[解析]存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同;②办理网签手续(部分城市无网签);③委托评估机构进行评估;④银行办理面签手续、批贷;⑤办理缴税、产权过户手续;⑥抵押登记;⑦银行放款。

　　6[.多选题]根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为()。

　　A.住宅交付

　　B.新建商品房交付

　　C.商铺交付

　　D.存量房交付

　　E.出租房交付

　　[答案]BD

　　[解析]房屋交付与验收环节是房地产经纪服务的一个重要环节。出卖人(出租人)的房屋交付和买受人(承租人)的房屋领受，是房屋出卖人或出租人将房屋交给购买人或承租人能够实际占有和使用的行为。根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。房屋交付涉及房屋实体本身和不动产产权的转移问题。

　　7[.多选题]物业交付是住房项目销售的最后阶段，在物业交付中，()应组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

　　A.项目负责人

　　B.物业管理人员

　　C.销售人员

　　D.工程人员

　　E.策划人员

　　[答案]BCD

　　[解析]物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发企业共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

　　8[.多选题]新建商品房交付的条件有()。

　　A.房屋实体交付给买受人

　　B.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件

　　C.该商品房已取得房屋测绘报告

　　D.相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准

　　E.所有权转移给买受人

　　[答案]BCD

　　[解析]新建商品房交付应具备一定的条件。《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172对商品房交付条件作了详细规定：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告;②商品房相关设施设备要具备交付条件、满足相应的使用标准。

　　9[.多选题]针对租赁物业的交付与验收，房地产经纪人的注意事项有()。

　　A.如果双方产生矛盾，房地产经纪人不能让双方自行协调，应主导解决双方的分歧

　　B.分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例

　　C.要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备

　　D.对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法

　　E.不管产生任何矛盾，都让双方自行协商

　　[答案]ABCD

　　[解析]针对租赁物业交验，房地产经纪人应注意以下四点：①如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。②分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例;当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。③房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量。④对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法。

　　10[.多选题]存量房买卖交易当事人进行房屋交付的情形包括()。

　　A.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人

　　B.房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付

　　C.出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人

　　D.出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人

　　E.按照《存量房买卖合同》中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人

　　[答案]ACDE

　　[解析]买卖双方应该在《存量房买卖合同》中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：①办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人;②出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人;③出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人;④按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。