2021年房地产经纪人《业务操作》经典习题（十）

　　1[.多选题]若甲机构与张某签订了买方独 代理合同，则甲机构可以()。

　　A.为张某提供更优质的服务

　　B.保障张某的权益

　　C.代替张某签订房屋买卖合同

　　D.将张某的购房款放到其银行账户里

　　[答案]AB

　　[解析]独 委托对购房者的意义包括：①保证了房源的真实性和优质性;②可以防止业主随意调高价格，有利于购房者的利益;③独 房源的曝光度更高，购房者更容易匹配和挑选到适合自己房屋;④独 委托业主一般都较配合，看房磋商效率高，有利于快 成交，让购房者也更省时省力;⑤独 委托房源关于业主、房产等信息资料较全面，从而降低购房者交易风险，让购房者更放心。若甲机构与张某签订了买方独 代理合同，则甲机构可以在保障张某权益的同时提供更优质的服务。

　　2[.多选题]王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应()。

　　A.王某说服张某购买该套住房

　　B.承诺尽力压低该套住房的成交价格

　　C.询问张某对该套住房的不满意之处

　　D.进一步明确张某的购房需求

　　[答案]CD

　　[解析]作为买方独 代理人，房地产经纪人要站在购房人的立场上，协助或代理购房人与业主合理磋商价格，力争使买卖双方达成一致。如果购房人最终对此房源不满意或因为价格等原因无法实现成交，经纪人要重新为其寻找或推荐新的房源。一方面可以从房地产经纪人掌握的房源信息中进行匹配，满足客户的房屋需求。另一方面如果客户对所看房源犹豫或不确定，经纪人要分析房源的优势和劣势，为什么客户对所看房源不满意，再从更大的范围内为客户寻找适合的房源。

　　3[.多选题]张某最终购买住房时，需要支付的税费包括()。

　　A.个人所得税

　　B.契税

　　C.土地增值税

　　D.印花税

　　[答案]BD

　　[解析]购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《不动产权证》登记费、房地产抵押登记费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。

　　4[.多选题]王某应为张某提供的物业交验及后续服务有()。

　　A.协助购买日用电器

　　B.协助清扫及布置房屋

　　C.协助水电费交接

　　D.协助有线电视过户

　　[答案]CD

　　[解析]房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意：①在物业交付前提醒买卖双方物业相关费用的支付责任;②检查电表状况是否正常运行;③协助双方进行煤气(天然气)过户;④结清电话费;⑤协助办理有线电视过户;⑥结算维修基金;⑦检查和验收附属设施;⑧协助办理迁移户口手续;⑨提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修;⑩准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

　　5[.多选题]在出租独 代理业务中，房地产经纪人应更加注重查验的内容有()。

　　A.出租房的产权

　　B.承租人信用状况

　　C.出租房的质量

　　D.出租房的环境

　　E.承租人的工作状况

　　[答案]ACD

　　[解析]房屋出租独 代理和房屋承租独 代理业务的业务流程基本相同，只是出租独 代理业务中，房地产经纪人更加注重出租房产权、质量、安全和环境方面的查验，而存量房承租独 代理业务中，房地产经纪人则需注意搜集与承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具备的资质(包括但不限于工作状况、信用状况、支付能力等)。

　　6[.多选题]根据《城市房屋出租管理办法》的规定，不能出租的房屋包括()。

　　A.合法建设的私房

　　B.未依法取得房屋所有权证的

　　C.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的

　　D.不符合安全标准的

　　E.已设定抵押

　　[答案]BCD

　　[解析]根据《城市房屋出租管理办法》的规定，不能出租的房屋包括：①未依法取得房屋所有权证的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③共有房屋未取得共有人同意的;④权属有争议的;⑤属于违法建筑的;⑥不符合安全标准的;⑦已抵押，未经抵押权人同意的;⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　7[.多选题]在客户接待环节，房屋出租人将房屋出租事项委托给房地产经纪人后，房地产经纪人应()。

　　A.签订房屋出租委托书

　　B.告知出租人房屋租赁居间服务的内容

　　C.查验房屋编制《房屋状况说明书》

　　D.编写出租物业广告信息

　　E.进行佣金的结算

　　[答案]ABCD

　　[解析]房屋出租客户一旦将房屋出租事项委托给房地产经纪人，房地产经纪人应与出租人签订房屋出租委托书(或客户房屋出租登记表)，并告知出租人房屋租赁居间服务的内容、收费标准和营销途径。房地产经纪人要对出租的房屋进行查验编制《房屋状况说明书》，还需通过房屋查验，结合区域内出租物业的租金价格行情水平，与出租人协商确定月租金额，编写出租物业广告信息。

　　8[.多选题]房屋租赁经纪业务关键环节分析的内容有()。

　　A.客户接待

　　B.独 代理

　　C.房屋带看

　　D.达成房屋租赁意向

　　E.房屋租赁合同签订和收取租金(押金)

　　[答案]ACDE

　　[解析]房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：①客户接待;②房源配对;③房屋带看;④达成房屋租赁意向;⑤房屋租赁合同签订和收取租金(押金);⑥经纪服务费结算。

　　9[.多选题]房屋租赁合同所具有的特征有()。

　　A.租期内租金可以不变

　　B.房屋租赁合同是不动产租赁合同

　　C.合同会受到法律的一定限制

　　D.期限最长不得超过20年

　　E.房地产租金通常按季度交缴

　　[答案]BCD

　　[解析]房屋租赁合同的特征有：①从合同标的物来看，房屋租赁合同是不动产租赁合同;②不动产租赁合同受到法律的一定限制;③对于房屋租赁合同约定的租赁期限，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”