2021房地产经纪人《业务操作》冲刺试题(十)

　　1[.多选题]房地产市场推广中的关系推广()。

　　A.致力于构建企业与消费者之间更亲密的关系

　　B.要求为消费者既提供优质产品又提供优质服务

　　C.是一种直接的推广形式

　　D.是唯一直接依靠人员的促销方式

　　E.有利于开展创造性销售活动

　　[答案]ABE

　　[解析]公共关系是指企业与不同公众之间的沟通和关系。公众包括客户、股东、供应商、雇员、政府、一般公众、媒体等。其中，企业与购买者之间创造更亲密的工作关系和相互依赖伙伴关系，同时也是建立和发展双方的连续性效益，提高品牌忠诚度和巩固市场的方法与技巧。公共关系推广是企业利用公共媒体刊登非付费的有关企业的重要新闻或正面新闻，来促进消费者对企业产品的需求。当公共媒体出现了对企业的负面新闻时，也会造成公众不再信任企业产品的情况。CD两项是人员促销的特点。

　　2[.多选题]房地产产品的外部环境主要由()等构成。

　　A.总体环境

　　B.使用环境

　　C.产业环境

　　D.资源环境

　　E.竞争环境

　　[答案]ACE

　　[解析]房地产产品的外部环境构成主要包括：①总体环境;②产业环境;③竞争环境。总体环境分析要从政治法律(Political)、经济(Economic)、社会文化(Social)和技术(Technological)四个层面进行环境评估，即外部总体环境PEST分析。

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　　3[.多选题]在房地产项目产品定位过程中，市场分析的调查方法有()。

　　A.座谈会

　　B.会员制

　　C.电视调查

　　D.问卷讯问

　　E.实地调查

　　[答案]ADE

　　[解析]房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。

　　4[.多选题]作为房地产经纪公司，在开展制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与开发商充分沟通，将()作为定价时考虑的内容。

　　A.开发商的回款目标

　　B.企业的规模

　　C.开发商的经济实力

　　D.竞争项目的实力

　　E.企业运营战略

　　[答案]AE

　　[解析]作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价必须考虑的因素。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决房地产开发企业的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。

　　5[.多选题]在新建商品房营销活动中，房地产经纪人可参与的工作有()。

　　A.项目施工与监理

　　B.项目市场定位

　　C.项目策划与地块研究

　　D.协助制定项目销售方案

　　E.协助制定项目价目表

　　[答案]CDE

　　[解析]房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要是：①项目筹划与地块研究;②产品设计与规划;③项目策划与销售。@##

　　6[.多选题]信息是任何决策的基础，如果缺乏有效信息的支持，则所有决策都是主观臆测。下列属于搜集信息的途径的有()。

　　A.交易双方当事人

　　B.房地产经纪机构的房地产交易信息

　　C.熟悉房地产市场的专业人士

　　D.准交易资料的搜集

　　E.各类初级资料

　　[答案]ABCDE

　　[解析]房地产市场信息搜集途径包括以下七种：①交易双方当事人;②房地产经纪机构的房地产交易信息;③房地产开发企业公开发布的各种销售或出租广告;④熟悉房地产市场的专业人士;⑤准交易资料的搜集;⑥房地产交易展示会上的销售资料;⑦各类次级资料。@##

　　7[.不定项选择题]甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，表1-4是一个市场比较楼盘的打分表。表1-4打分表根据题意，下列表述正确的为()。

　　A.楼盘甲的权重为20%

　　B.楼盘戊的权重值为643、35

　　C.项目较为合理的均价应定为3726元/m2

　　D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定

　　[答案]ABC

　　[解析]A项，楼盘甲的权重=100%-楼盘乙的权重-楼盘丙的权重-楼盘丁的权重-楼盘戊的权重-楼盘己的权重-楼盘庚的权重=100%-20%-15%-15%-15%-10%-5%=20%;或楼盘甲的权重=楼盘甲的权重值÷楼盘甲的比较价=650.8÷3254=20%。B项，楼盘戊的权重值=楼盘戊的比较价格×楼盘戊的权重=4289×15%=643.35。C项，项目较为合理的均价=楼盘甲的权重值+楼盘乙的权重值+楼盘丙的权重值+楼盘丁的权重值+楼盘戊的权重值+楼盘己的权重值+楼盘庚的权重值=650.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。

　　8[.不定项选择题](六)某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。该企业预期投资收益率为()。

　　A.10、2%

　　B.12、5%

　　C.14、3%

　　D.15、6%

　　[答案]C

　　[解析]预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(20000÷7)/20000=14.3%。

　　9[.不定项选择题](五)某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为()元/m2。

　　A.3000

　　B.3200

　　C.3500

　　D.4000

　　[答案]C

　　[解析]该新建商业用房周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，若采用市场比较定价法，则该商业用房的价格应为3500元/m2。

　　10[.不定项选择题](三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。若甲公司要求的利润为4800万元，则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为()元/m2。

　　A.4133

　　B.11333

　　C.12133

　　D.20340

　　[答案]C

　　[解析]变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价=单位变动成本+单位贡献额。单位贡献量=目标贡献/单位总量;目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。本案例中，目标贡献=200000000+48000000=248000000(元);因为一亩=666.666667平方米，则建筑总面积=容积率×土地面积=3×30×666.666667=60000m2;平均售价=8000+248000000÷60000≈12133(元/m2)。