2020年房地产经纪人业务操作章节考点：房源概述

　　第二章　房源搜集与管理

　　第一节　房源概述

　　一、房源的概念与属性

　　(一)房源的概念

　　在房地产经纪业务中，房地产经纪人(企业)获得的有关房源特征的数字、图像和文字性信息，构成了房地产经纪企业的房源信息。房源不仅包括委托出售或出租的物业，还包括该物业的业主(委托方)。

　　因此，房源通常是指业主(委托方)及其委托出售或出租的物业。

　　房源信息通常是指与委托出售(或出租)房屋相关的信息，包括房屋的实物状况、权益状况、区位状况和物业管理状况以及委托人身份、价格等相关信息。在房地产经纪业务中，很多人将房源和房源信息两个概念混淆，其实这两个概念并不能等同。

　　(二)房源的属性

　　1.房源的物理属性

　　是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的。

　　房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

　　2.房源的法律属性

　　主要包括物业的用途及其权属状态等。

　　3.房源的“心理属性”

　　“心理”指的是业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心里状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。

　　其中，交易价格最容易受到影响。

　　(1)按房源所有性质分类

　　存量房按照房源性质可以分为产权房与使用权房。

　　产权房从房产性质上分还可以细分为商品房、已购公房、经济适用住房.

　　(2)按使用用途分类

　　分成住宅、商铺、酒店、办公楼、仓库、停车房和厂房等.

　　(3)按是否抵押状态分类

　　未设定抵押的房屋与已设定抵押的房屋.

　　(三)房源的特征

　　1.动态性

　　一是物业交易价格的变动

　　二是物业使用状态的变动

　　由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主(委托方)联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新.

　　2.可替代性

　　具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。

　　二、房源的分类

　　房源一般分为住宅和非住宅两大类。

　　(一)住宅类

　　1.按建筑层数细分

　　按照建筑层数可细分为低层、多层、中高层、高层、超高层，低层为1-3层的建筑、多层为4-6层的建筑、中高层7-11层的建筑(《民用建筑设计通则》中高层7-9层)、高层为12-30层的建筑、超高层为30层以上的建筑。

　　2.按照建筑结构细分

房屋的建筑结构形式分类表 表2-1

　　3.按照产权性质细分

　　住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房(俗称小产权房)、自建住房等。

　　4.按照缴税标准细分

　　按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅

　　非普通住宅有三个标准：

　　①住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

　　②单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);

　　③实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个即为非普通住宅，反之则为普通住宅。

　　5.按照产品性质细分

　　按照产品性质可分为普通住宅、公寓、别墅

　　普通住宅按照房型结构可分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式、小户型住宅(超小户型)等;

　　公寓类型大致可分为三类：住宅公寓、商务公寓、酒店公寓;

　　别墅按照建筑形式可分为独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅等。

　　6.按照房屋户型细分

　　按照房屋卧室和起居室的数量分为一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅等。

　　(二)非住宅类

　　非住宅类主要是除住宅外的办公用房、商业用房、停车房和厂房仓库等，通常也成为“商业地产”。

　　三、房源的作用

　　(一)房源对房地产经纪企业的作用

　　1.房源是房地产经纪企业的核心竞争力

　　房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。

　　2.房源决定了房地产经纪企业的竞争地位

　　因此，房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪企业生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。

　　(二)房源对房地产经纪人的作用

　　房源是房地产经纪人为客户提供服务的前提条件和促成买卖(租赁)双方交易实现的重要因素。

　　(三)房源对房地产消费者的意义

　　作为消费者的购买方(或租赁方)消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方(或租赁方)而言不仅仅是被符号化的信息资源，更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。