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2021房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》考点讲义:第二章第四节

来源:考试网  [2020年11月6日]  【

  第四节 房地产面积

本章练习 知识点讲解

  考点一、土地面积

  (一)土地面积的种类

  宗地面积、共有土地分摊面积。

  (二)土地面积测算方法

  图解法:从图上直接测算;

  解析法:实地采集计算元素,用公式或数学模型计算。

  考点二、房屋面积

  (一)房屋面积的种类

  1.建筑面积:外围水平投影面积,包括阳台、地下室、室外楼梯。

  2.使用面积:内墙面水平投影面积。

  3.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。

  4.共有建筑面积:各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

  5.分摊共有建筑面积:某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

  6.预测面积:

  (1)图纸预测面积:按商品房建筑图的尺寸所计算的;

  (2)已完工部分(测量后)结合图纸预测的面积。

  7.实测面积:又称“竣工面积”。

  8.合同约定面积:预(销)售合同中所约定的面积。

  9.产权登记面积:房产测绘单位测算,标注在不动产权证书上的面积。

  (二)房屋建筑面积的测算

  1.计算建筑面积的房屋

  (1)应当是永久性的房屋;

  (2)层高应在2.2m(含2.2m)以上;

  (3)同一房屋如果结构、层数不相同时,应分别计算建筑面积。

  请把握原则:请判断建筑空间是否能够完全利用。

  2.计算全部建筑面积的范围(12条)

  3.计算一半建筑面积的范围(共10条)

  4.不计算建筑面积的范围

  (1)层高在2.2m以下(不含2.2m,下同)的夹层、插层、奇数层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室;

  (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、剁、勒脚、台阶、无柱雨棚等;

  (3)房屋之间无上盖的架空通廊;

  (4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;

  (5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;

  (6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷同行的部分

  (7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋;

  (8)活动房屋、临时房屋、简易房屋;

  (9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;

  (10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩线。

  5.几种特殊情况下计算建筑面积的规定

  全封闭的阳台、有柱挑廊,有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。

  (三)成套房屋建筑面积的测算

  建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

  套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

  (四)套内使用面积与建筑面积的比值(得房率)

  得房率以下称K值,K值越大,得房率越高,K值通常与以下五个方面直接相关:

  1.建筑形式:板式住宅,塔式住宅;

  2.建筑结构:钢混、砖混;

  3.地区温差:影响墙厚;

  4.墙体材料:墙体占用面积不同;

  5.房间数量与套内建筑面积的关系:房间数量少时,墙体少。 报班:2021年房地产经纪人协理备考,两大课程套餐,一站式服务,不过协议续学立即咨询>>

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