2021年房地产经纪人考试《职业导论》经典习题（十四）

　　1[.单选题]房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集()及相关的市场信息和委托方信息。

　　A.股价信息

　　B.本公司信息

　　C.发展信息

　　D.标的物业信息

　　[答案]D

　　[解析]信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。

　　2[.单选题]房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的()等。

　　A.物质状况、价格信息

　　B.供求信息、物质状况

　　C.供求信息、价格信息

　　D.权属状况、物质状况

　　[答案]C

　　[解析]房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;③委托方信息，包括委托方的类型(如个人或法人，法人的经营类型)、信誉情况等。

　　3[.单选题]存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是()。

　　A.分类市场的供求信息

　　B.分类市场的价格信息

　　C.委托方信息

　　D.委托标的物的信息

　　[答案]D

　　[解析]信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;③委托方信息，包括委托方的类型(如个人或法人，法人的经营类型)、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。

　　4[.单选题]一般而言，房地产经纪人应以标的物业的()为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。

　　A.实际价值

　　B.理论价值

　　C.评估价值

　　D.客观市场价值

　　[答案]D

　　[解析]通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。

　　5[.多选题]在经纪人员的日常工作中，需要进行各种案头工作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，包括()。

　　A.制作类

　　B.计算器

　　C.发布器

　　D.文本类

　　E.应用类

　　[答案]ABCD

　　[解析]在房地产经纪人员的日常工作中，需要进行各种案头工作，如客户购房能力评估、贷款还款额计算、对外发布信息的文件(如房型图、房源视频等)制作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，大大方便了房地产经纪人，如某软件为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作，包括：①制作类。包括视频制作、全景图制作、房源介绍制作(单页、多页)、房型图制作、网上门店制作器、地图集成等。②计算器。包括购房能力评估、等额本息还款计算、提前还款计算、等额本金还款计算、个人住房公积金贷款计算、税费计算等。③发布器。包括网站发布器、报纸发布器、短信发布器、邮件发布器等。④文本类。包括通信录、记账本、工作日志(计划安排)、文本工具(公文秘书)、辅助决策(置业顾问)等。⑤其他。包括业务提醒、钥匙管理、聊天工具、房源搜索器等。

　　6[.共享题干题]小孙是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/(m2·月)的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/(m2·月)，租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/(m2·月)。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房(抵押登记在丙公司承租之前)。

　　1[1不定项选择题]甲公司与乙公司订立的办公房委托租赁合同，属于房地产经纪中的()。

　　A.居间合同

　　B.代理合同

　　C.委托合同

　　D.行纪合同

　　[答案]B

　　[解析]房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同，属于房地产代理的合同。

　　2[1不定项选择题]对于小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，下列说法中正确的有()。

　　A.因为租金增加了10元(m2·月)，小孙可以从乙公司获取佣金

　　B.因为租金增加了10元(m2·月)，甲公司可以要求乙公司额外追加佣金

　　C.租期的约定没有违规

　　D.转租的规定违背了甲公司与乙公司订立的委托租赁合同的约定，因而无效

　　[答案]CD

　　[解析]C项，小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，规定租期为2年，没有违反甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同中3年的要求，所以没有违规。D项，在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。并且甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同中可以转租的规定无效。

　　3[1不定项选择题]对于丙公司与丁公司订立的房屋转租合同，下列说法中正确的有()。

　　A.该转租合同无效

　　B.该转租合同部分有效，租期只有1年

　　C.该转租合同有效

　　D.该转租合同的效力待定

　　[答案]A

　　[解析]在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。本例中，甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。而丙公司私自与丁公司订立房屋转租合同，所以是无效的。

　　4[1不定项选择题]贷款银行依法处分该办公用房，对于丙公司的装修损失，下列说法中正确有()。

　　A.贷款银行承担一部分

　　B.乙公司承担

　　C.甲公司承担一部分

　　D.小孙承担一部分

　　[答案]B

　　[解析]代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。案例中，小孙代理乙公司进行房地产交易，责任由委托人即乙公司承担。