2021年房地产经纪人考试《职业导论》经典习题（十三）

　　1[.单选题]关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是()。

　　A.由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判

　　B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本

　　C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书

　　D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同

　　[答案]D

　　[解析]在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。

　　2[.单选题]布置样板房属于新建商品房销售代理业务流程中()阶段的工作。

　　A.项目结算

　　B.销售准备

　　C.销售执行

　　D.项目签约

　　[答案]B

　　[解析]销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。

　　3[.单选题]新建商品房销售代理业务流程中，房地产经纪机构完成任务所需时间通常比较长的是()阶段。

　　A.销售准备

　　B.销售执行

　　C.项目结算

　　D.项目执行企化

　　[答案]B

　　[解析]在销售执行阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。

　　4[.多选题]门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面的考虑门店经营的()。

　　A.可行性

　　B.合理性

　　C.可持续性

　　D.高效性

　　E.稳定性

　　[答案]AC

　　[解析]门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，应全面考虑门店经营的可行性和可持续性，特别要注意以下环节的协商：①租金价格及调整;②缴付方式;③附加条件。

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　　5[.多选题]门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面地考虑门店经营的可行性和延续性，往往要注意协商的环节包括()。

　　A.租金价格及调整

　　B.是否便于停车

　　C.缴付方式

　　D.邻居类型

　　E.附加条件

　　[答案]ACE

　　[解析]门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，应全面考虑门店经营的可行性和可持续性，特别要注意以下环节的协商：①租金价格及调整;②缴付方式;③附加条件。

　　6[.多选题]目前房地产买卖的主要类型有()。

　　A.商品房销售

　　B.房地产赠与

　　C.二手房买卖

　　D.商品房内部认购

　　E.商品房预售

　　[答案]ACE

　　[解析]根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。

　　7[.多选题]房地产租赁业务主要包括()。

　　A.新建商品房的期权预租

　　B.新建商品房现房出租

　　C.存量房屋的出租

　　D.存量房屋的期权预租

　　E.存量房屋的转租

　　[答案]ABCE

　　[解析]房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租凭双方的权利义务关系持续时间较长，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。

　　8[.多选题]在商业房地产租赁业务谈判时，双方当事人应就()进行谈判，并达成一致意见。

　　A.房屋交付日期

　　B.租金及支付方式

　　C.转租条件

　　D.违约责任

　　E.合同签订日期

　　[答案]ABCD

　　[解析]当承租方对商业房地产本身满意时，应及时安排租赁谈判。此时，房地产经纪机构或者代理出租方与承租方谈判，或者代理承租方与出租方谈判。就租金及支付方式、租金折扣、租金调整、租赁期限、房屋的使用要求和修缮责任、税费和物业服务费的支付、公用事业费的支付、转租条件、房屋返还时的状态、违约责任、房屋交付日期等进行谈判。

　　9[.多选题]二手房居间业务洽谈环节的主要内容有()。

　　A.了解委托人的意图与要求

　　B.查验委托人的房地产权证等相关证明文件

　　C.接受委托人的委托，签订房地产居间合同

　　D.引领委托人现场查验房地产的使用状况

　　E.协商居间方式和佣金标准

　　[答案]ABE

　　[解析]二手房居间业务中，与客户进行业务洽谈的环节包括：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力;②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项;③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

　　10[.多选题]对于二手房经纪业务，房地产经纪人要对接受居间委托的房地产进行查验，查验的主要内容有()。

　　A.该房地产相邻的房地产类型和周围环境

　　B.该房地产的上一次交易情况

　　C.该房地产的出租情况

　　D.该房地产的抵押、查封情况

　　E.该房地产的成新、朝向、楼层、结构等情况

　　[答案]ADE

　　[解析]房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。在产权调查时，首先，要求出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等);其次，到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。