2022年房地产经纪人《职业导论》练习题五：房地产经纪门店与售楼处管理

　　1[.多选题]门店选址时，要对竞争对手进行详尽的调查，其主要方法包括()。

　　A.观察法

　　B.假买法

　　C.网上查询法

　　D.比较法

　　E.电话咨询法

　　[答案]ABE

　　[解析]房地产经纪机构在进行门店选址时，首先要对对手进行详尽的调查，即以选定门店的地点为中心，对1000米半径，尤其是500米半径距离内的同业门店的发展状况、营运状况进行调查。调查竞争对手的目的是为了了解竞争对手的经营动向、服务手段及技巧。一般可以采取的方法有：①观察法;②电话咨询法;③假买法等。

　　2[.多选题]布置售楼处应考虑的户外功能有()。

　　A.广告功能

　　B.广场功能

　　C.停车场功能

　　D.通往样板房的道路功能

　　E.商业功能

　　[答案]ABCD

　　[解析]售楼处的布置包括：①户外功能布置;②人流动线设计;③装修装饰风格。其中，售楼处布置应考虑的户外功能包括：①广告功能;②广场功能;③停车场功能;④通往样板房的道路功能等。

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　　3[.多选题]单店模式的房地产经纪机构应当配置()。

　　A.会计

　　B.出纳

　　C.管理人员

　　D.房地产经纪人员

　　E.房地产估价人员

　　[答案]ABCD

　　[解析]门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员(店长或店经理)。其中，业务人员通常应配置6～10人。对于发达城市，由于门店租金较高，为了充分提高门店资源的利用率，降低单位佣金收入的门店租金成本，可分两班(或以上)配置经纪人员，规模可以15～20人。一个门店通常应该配置一名店长或店经理;如果门店内分两组(或以上)配置经纪人员，则可对各业务组配置经理，并由其中的一名经理兼任店长或店经理。对于单店模式的房地产经纪机构，应配置会计、出纳人员(可由具有相应资质的管理人员兼任)。

　　4[.多选题]布置售楼处应考虑的因素有()。

　　A.经费预算

　　B.售楼处的选址

　　C.售楼处的功能

　　D.项目目标客户的类型

　　E.售楼处的方位

　　[答案]ACD

　　[解析]售楼处布置包括：①售楼处户外功能布置;②内部功能区域布置;③人流动线设计;④装修装饰风格及档次设计等。布置售楼处应根据售楼处的功能、项目目标客户的类型(收入、年龄、职业等)、经费预算等因素，综合考虑后确定布置方案。

　　5[.多选题]关于门店目标客户集中管理的效能，说法正确的有()。

　　A.经纪人员充分掌握目标客户资料

　　B.经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作预定行程会更具效率

　　C.可减少对目标客户的漏失

　　D.能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握

　　E.店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议

　　[答案]BCDE

　　[解析]房地产经纪门店目标客户集中管理的效能包括：①店长充分掌握目标客户资料，易预估当月或下月全店成交的可能情况;②经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作会更具效率;③店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议;④能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握;⑤集中管理目标客户，故对客户的成交可能性可排列先后顺序且有所取舍，进而减少目标客户的漏失。

　　6[.多选题]在设定门店的营业目标时，可参考的因素有()。

　　A.经纪人员的数量

　　B.利润目标及成本控制

　　C.经纪人员上月业绩

　　D.竞争对手年度业绩

　　E.季节性变动

　　[答案]ABCE

　　[解析]门店目标设定参考因素有：①经纪人员上月业绩;②经纪人员的数量;③经纪人员操作技能及工作态度;④营销及广告力度;⑤未来市场及政策的动向及营业额之预测;⑥季节性变动;⑦新客户开发的可能性;⑧利润目标及成本控制。

　　7[.多选题]下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有()。

　　A.居住区主干道旁

　　B.居住区的十字路口

　　C.居住小区门口

　　D.高速公路出口

　　E.火车站广场

　　[答案]ABC

　　[解析]存量房经纪门店在选址的过程中要遵循以下原则：①保证充足的客源和房源;②保证良好的展示性;③保证顺畅的交通和可达性;④保证经营的可持续性。DE两项，虽然人流量大，但客户需求程度、关注程度较低，不适宜开设门店。

　　8[.多选题]门店选址时，对客流量的分析包括()方面的因素。

　　A.客流类型

　　B.客流的目的、速度和滞留时间

　　C.竞争因素

　　D.周边环境

　　E.市场供需

　　[答案]AB

　　[解析]选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要应包括：①房源状况;②客源状况;③竞争因素;④周边环境。其中，对客流量的分析包括多方面的因素，具体为：①客流类型。通常分为自身的客流、分享客流、派生客流三种类型。②客流的目的、速度和滞留时间。不同区域客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间存在较大差异，须经过实地调查和分析后，作为门店选址的重要依据。

　　9[.多选题]下列各项不属于房地产经纪机构门店营业目标分配方法的有()

　　A.历史实绩推估法

　　B.定员分析法

　　C.共同责任分担法

　　D.店长自行估计法

　　E.鱼刺法

　　[答案]BE

　　[解析]房地产经纪机构门店营业目标的分配方法包括：①店长自行估计法;②经纪人员自行预估法;③历史实绩推估法;④共同责任分担法。

　　10.多选题]在办理房屋租赁手续时，应注意的要点包括()。

　　A.了解门店实际状况

　　B.了解出租人是否有权出租店铺

　　C.协商租赁条件

　　D.了解同业门店的情况

　　E.确定门店的租金

　　[答案]ABC

　　[解析]租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：①了解出租人是否有权出租店铺;②了解门店实际状况;③协商租赁条件，包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件;④合同签署。