2020房地产估价师理论与方法考点强化题：成本法及其运用

第七章　成本法及其运用

　　多项选择题

　　1.价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备(　)的条件。

　　A.房地产开发成本等于平均利润

　　B.房地产开发成本大于平均利润

　　C.房地产开发成本小于平均利润

　　D.自由竞争

　　E.该种房地产可以大量重复开发建设

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。

　　2.运用成本法估价，应该注意的内容包括(　)。

　　A.应采用客观成本而不是实际成本

　　B.应采用实际成本而不是客观成本

　　C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P287～288。

　　3.在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。参见教材P287～288。

　　4.土地征收补偿费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费

　　B.安置补助费

　　C.地上附着物和青苗的补偿费

　　D.安排被征地农民的社会保障费用

　　E.征地管理费

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用，土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290。

　　5.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括(　)。

　　A.土地成本

　　B.建设成本

　　C.销售费用

　　D.销售税费

　　E.销售利润

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是投资利息。销售税费一般在销售的时候才支付，因而计算利息时间为0。销售利润不形成对资金的占用，也不计算利息。参见教材P294。

　　6.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A.土地成本

　　B.建设成本

　　C.管理费用

　　D.销售费用

　　E.投资利息

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。参见教材P298。

　　7.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年土地使用权，类似工业用地的重新购建成本为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地成本在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有(　)。

　　A.评估对象土地成本为196万元

　　B.应计算利息项目的总金额为535万元

　　C.土地成本的计息期为1.5年

　　D.土地成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

　　E.开发利润为64.20万元

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建成本的求取思路。(1)类似工业用地的重新购建成本为200万元(50年土地使用权)，估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地成本=200×(1-1/1.0645)/(1-1/1.0650)≈196万元。

　　注意：本题存在一定歧义。关键是怎么理解类似工业用地。根据选取可比实例中的类似标准：区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构;而没有关于年限的类似要求。在实务中，一般没有45年期的现成的土地重新购建成本的数据。最常用的做法是：先找到基准地价(法定最长使用年限的地价数据)，做市场状况调整，然后做年期修正，调整为估价对象在价值时点，剩余使用年限的地价。

　　(2)应计算利息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531万元。

　　(3)土地成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73万元。

　　(4)开发利润=投资利润率×(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72万元。

　　注：如果将类似土地的重新购建成本理解为45年期的，则选择BCDE。但是增加一个年期修正的考点，难度会大一点。参见教材P303。

　　8.下列关于重新购建成本的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

　　C.重新购建成本是客观的重新购建成本

　　D.建筑物的重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

　　E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限状况下的价格

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建成本的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P303。

　　9.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有(　)。

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是求取“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。参见教材P305。

　　10.引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A.地震

　　B.电梯数量不够

　　C.酸雨

　　D.单行道

　　E.门窗的自然破损

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧;选项D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P311。

　　11.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。参见教材P312。

　　12.根据成新度，下列房屋属于基本完好房的是(　)。

　　A.4成

　　B.5成

　　C.6成

　　D.7成

　　E.8成

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：(1)完好房：十、九、八成;(2)基本完好房：七、六成;(3)一般损坏房：五、四成;(4)严重损坏房及危险房：三成以下。参见教材P329。