2020房地产估价师理论与方法考点强化题：房地产估价原则

　　多项选择题

　　1.不得抵押的房地产范围包括(　)。

　　A.私人诊所

　　B.公共福利事业的房地产

　　C.依法公告列入征收范围的房地产

　　D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

　　E.空置2年的房地产

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。选项A私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;选项E空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P158～159。

　　2.关于价值时点，描述正确的是(　)。

　　A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况

　　B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在

　　C.评估期房价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来

　　D.纠纷房地产，估价对象状况在过去，价值时点为过去

　　E.房地产市场预测，估价对象状况在过去，价值时点为现在

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项C对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在;选项E对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。参见教材P162～163。

　　3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

　　A.法律上允许

　　B.技术上先进

　　C.财务上可行

　　D.价值最大化

　　E.成本上最低

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)财务上可行;(4)价值最大化。参见教材P166～167。

　　4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　5.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

　　A.与外部环境最协调

　　B.达到规模递增

　　C.其各个组成部分又搭配时

　　D.外部环境与内部因素相关联

　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，当估价对象与外部环境相协调、同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用。参见教材P169。

　　6.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

　　A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

　　B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

　　C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

　　D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

　　E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。选项B错误，在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E错误，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。