各地
资讯
当前位置:中华考试网 >> 房地产估价师 >> 理论与方法 >> 模拟题 >> 2019房地产估价师考试理论与方法巩固训练题(七)

2019房地产估价师考试理论与方法巩固训练题(七)

来源:中华考试网  [ 2019年9月10日 ]  【

  单选题

  1.某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提,对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。

  A.技术上的可能

  B.经济上的可行

  C.价值最大化

  D.法律上许可

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途,私自改造为商铺,未经管理部门批准,属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。

  2.以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳利用,体现的原理是( )。

  A.替代原理

  B.适合原理

  C.均衡原理

  D.收益递增递减原理

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。均衡原理指各内部要素的搭配是否合理,如土地和建筑物。内部要素叫均衡,内外组合叫适合。参见教材P169。

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

  房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况,进行有对性的讲解、训练、答疑、模考,送真题班+全真摸底评测+评测后名师点评+多媒体题库+考前直播密训

  报名资讯答疑|通关课程|模考题库,加入房地产估价师考试交流群:686276821有专门的老师帮忙解答。

  3.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示,乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于( )。

  A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

  B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

  C.甲土地的价值高于乙土地的价值

  D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。土地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用。关于容积率和土地使用期限的信息,题干未给出。甲乙地块基本情况都类似,所以其土地价值应该也差不多。参见教材P168~169。

  4.最高最佳利用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳,可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。

  A.收益递增递减原理

  B.均衡原理

  C.替代原理

  D.适合原理

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。题中选项A收益递增递减原理帮助确定最佳规模和最佳集约度;选项B均衡原理也是帮助确定最佳集约度和最佳规模;选项D适合原理帮助确定是否与外部环境协调,帮助确定最佳用途;选项C替代原理是比较法的理论依据。参见教材P167~169。

  5.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( ),应按服装店用途进行估价。

  A.合法原则

  B.最高最佳利用原则

  C.价值时点原则

  D.替代原则

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则,是因为在现实的房地产利用中,每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力,以获取最大的经济利益。参见教材P166。

  6.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元,装修费用为800万元,装修期为1年,装修费用均匀投入,装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为8000万元,改造费用为2160万元,改造期为1年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是( )。

  A.维持现状

  B.重新装修

  C.改变用途

  D.重新开发

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。(1)现状下持续经营的价值=5000万元;(2)重新装修价值=6500/(1+10%)-800/(1+10%)0.5-500=4646万元(装修方案被否决);(3)改变用途价值=8000/(1+10%)-2160/(1+10%)0.5-500=4713万元(改变用途方案被否决)。没有给出重新开发的信息,所以维持现状价值是最高的。参见教材P170。

  7.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。

  A.较高

  B.较低

  C.平均

  D.居中

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时,应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。参见教材P171。

  8.下列做法中,体现一贯性原则的是( )。

  A.为同一估价目的,同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点的价格或价值评估

  B.为同一估价目的,不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点的价格或价值评估

  C.为征收持有环节房地产税服务的估价

  D.资产置换双方同类房地产价值评估

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是一贯性原则和一致性原则。一贯性原则是指为同一估价目的,在不同时间对同一房地产再次或多次估价时,应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。选项BCD均为遵循一致性原则。参见教材P172。

  9.下列做法中,体现一致性原则的是( )。

  A.为同一估价目的,同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点的价格或价值评估

  B.为同一估价目的,不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点的价格或价值评估

  C.房地产抵押价值评估

  D.为财务报告服务的房地产价值评估

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是一贯性原则和一致性原则。一致性原则是指为同一估价目的,对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产,应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。选项AD均为遵循一贯性原则。参见教材P172。

纠错评论责编:qingqing
考试题库
热点推荐»